香江新豪門：正文卷 第494章 【野心勃勃】（第1頁）

t"翌日。????里切曼帶著林祖輝一行，來到公園大道245號大廈。????這幢大廈林祖輝有印象，前世海航在2017年以22億美元的價格拿下，憑借一己之力，將紐約房地產從低谷拉了回來。不過后來海航破產，這幢大廈掛牌18億美元都沒有成交。????“林先生，這幢大廈始建于1967年，樓高48層，樓面面積為143萬平方尺。80年代中期，才經過翻修，目前出租率為79%。”里切曼有些得意的介紹道，不過很快神情又萎靡下去。????林祖輝觀察著大樓，也觀察者里切曼，心里有數。????反正他是抱著撿便宜的心態，來收購曼哈頓的寫字樓，貴了是肯定不會買的。????眾人朝著大樓里面走去，林祖輝問道：“租金單價平均值是多少？”????他心里肯定有數，但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。????里切曼不會騙林祖輝，因為對他沒有好處。他昨天想了很久，覺得自己可能最大的希望，就是完成倫敦的‘金絲雀碼頭’，從中獲利。當然，他現在可以說是破產了，自然也贖回不了那么大一個專案，所以就需要一大批風險投資。而林祖輝無疑是最好的風險投資人，他是香江的商界領袖，本身又是華人首富。????“目前是30美元每平方尺每年！”????林祖輝盤算了一下，合計2。5美元每平方尺每月（約20港幣每平方尺），還不及香江九龍最低寫字樓價格。????香江的寫字樓目前是全球最高，超過東京，曼哈頓更不在話下，平均在30港幣~60港幣每平方尺每月的區間。中區的寫字樓，已經達到60港幣每平方尺每月，而且接下來兩年之內，將暴漲至90港幣以上，最高應該是交易廣場的110港幣每平方尺。????至于曼哈頓，就算互聯網泡沫危機前，估計也就45港幣每平方尺（年租60美元每平方尺），遠不及香江。????重要的是，紐約的寫字樓的稅收比香江高，而且這些大廈都是年代久遠的大廈，一次維修升級，可能就花費昂貴。????回報率不會太高，就算買的時機是抄底，價格也有折算。????不過，購買曼哈頓的大廈，是一種實力的象征；????同時，也是在變相交‘保護費’，畢竟新時代集團和林祖輝個人的明面上，都有投資數額很大的美股，為了不讓人眼紅，就必須來美國抄底大廈，來平衡之間的回報率高的關系。畢竟，證券的回報率實在太高了，還是得投資一些回報率中等的資產（扣除銀行利息，10%~15%的回報率）。????一行人乘坐電梯，體驗了這幢大廈，整體來說，確實是比較新的大廈。????不過林祖輝知道，奧林匹亞的另外幾座大廈，搞不好四五十年代的都有。????紐約在1902年，就建起了一幢22層高的熨斗大廈，是當時最高的大廈。所以前世網路上給李鴻章配上帝國大廈（1931年）等建筑，來襯托李鴻章的絕望，純粹是自媒體在蹭流量。????參觀完曼哈頓公園大道245號，林祖輝又對里切曼說道：“這樣一幢大廈，現在的市價是大廈？”????里切曼思考了一下，然后說道：“市價估計在3億美元，但肯定沒人購買！”他不想說謊話，因為以這個年輕人的聰明，以及跟著他的那群精英顧問，一看就非常的專業。????林祖輝點點頭，這種大廈買賣雙方非常考驗契合度，因為沒有一個標準。????若按香江的計算，單價一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售價，這幢大廈得需要3。5億。不過呢，這幢大廈的空置率那么高、每年維護費和稅收那么高，遠不可能這樣計算。????若是林祖輝出個心理價，那就是250乘以80%的出租率，再折價七成，即140美元的單價；以143萬平方尺的收租面積計算，2億美元比較合適。????這個價格，在1995年以前，都沒有什么太大的漲幅。每年的租金純利，未必跑得過通脹高企，回報率可能只有5%~8%。????考察完曼哈頓公園大道245號后，林祖輝又和里切曼來到餐廳，一起吃午餐。????席間，里切曼似乎比較在意林祖輝對于‘金絲雀碼頭’前景的看法，所以他說道：“林先生也了解過金絲雀碼頭項目？”????林祖輝笑著點點頭，說道：“去過幾次，每一次都在感嘆‘歐洲華爾街’就要誕生了！只可惜，英國經濟下滑，政府承諾這個項目的地鐵遲遲不能立項，是最大制約這個項目成功的關鍵。”????里切曼深有同感的說道：“當年我接手這個項目時，倫敦政府信誓旦旦保證要建立1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個水上客運碼頭和1個新國際機場，最后只按計劃建成了輕軌。。。。。。。當然，倫敦寫字樓也非常低迷，也是導致現在這種情況的一個重要原因。”????林祖輝要的就是引起里切曼丟車保帥，所以繼續說道：“倫敦不可能讓這么大一個專案停罷，我覺得很快就會通過地鐵延伸線的決議，也許是明年或者后年。。。。。如果你能拉到足夠的資金，從債權銀行手中贖回它，只要再堅持五至八年，這個項目就將大獲成功。”????里切曼說道：“話雖如此，但倘若奧林匹亞約克公司破產，我就算帶領一群風險投資完成這個項目，怕是賺錢的卻是投資人。”????林祖輝笑著說道：“總比什么都沒有的好！你是專案的領頭羊，可以為自己開高薪，也可以個人貸款加入投資。不過話又說來，你的公司也許不會那么糟糕！”????里切曼看著林祖輝，認真的說道：“林先生，你是一個值得我佩服的商人。不過我想請教你，你的成功最大因素是什么？”????看著曾經被歐美投資者捧上神壇的里切曼，想起他當年是如何受歡迎，那些商業銀行紛紛將錢送到他的手上，林祖輝不由得感嘆，世事無常，里切曼很快就會有一個新的外號——加拿大莽漢。????“我覺得是抄底吧！”林祖輝說道。????“什么時候才是底？”里切曼連忙問道。????“大家都絕望了，我就覺得是底了。別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，大概就是這樣吧！其實，我本來今年還不想插手歐美商業地產，因為市場還不足夠恐慌！”????里切曼苦笑道：“林先生的意思是，如果奧林匹亞倒閉，才會導致歐美寫字樓市場真正的恐慌！不過我對于你那句哲理性的座右銘——別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，非常佩服。”????可不就是嘛！????明年、后年抄底，應該才是最好的時機。????不過呢，若是奧林匹亞破產，其資產肯定是在債權銀行手中了，他未必便宜買得到。要知道前世，奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售，花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯手爭奪，至于有沒有成功，林祖輝就不知道了。????估計是沒有！????林祖輝安撫里切曼說道：“里切曼先生，我無意在你傷口撒鹽。說起來，對于奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我并不是非常渴望投資。在我們香江，我投資的寫字樓項目，每年可以有30%的回報率，全世界都找不到如此好的土壤。”????里切曼驚訝起來，心里感嘆ZTM的是什么市場啊，回報率那么高！????兩人聊得非常投機，特別是在金絲雀碼頭項目上，林祖輝明確表示自己可以投資，哪怕是曼哈頓寫字樓專案沒有達成合作。????當然了，兩種投資方法不一樣，倘若里切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價出售給自己，他承諾：在金絲雀碼頭項目中，林祖輝可以先替他購買10%的股權，他可以在一定期限里贖回，僅需支付本金和利息即可。????也就說，哪怕是這個項目價格升值很多，他也只需向銀行借貸，再支付林祖輝本金和利息。????里切曼頓時心頭火熱起來，這個條件簡直太優越了！????奧林匹亞一旦破產，所有的資產都不屬于他，他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價呢！????更何況，現在曼哈頓寫字樓的價格，就是那么廉價才能賣得出去！????。。。。。。。。????和里切曼的交易，不會馬上達成，里面的程式有些復雜。首先，是要里切曼下定決定；其次，這八幢大廈已經被債券銀行盯上了，要想出售，勢必要協商好；最后，才是雙方的正式談判。????林祖輝想購買的八幢大廈，并不包括奧林匹亞的世界貿易大廈，也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業地產。????這八幢大廈總計是1180萬平方尺的收租面積（包括公園大道245號大廈），林祖輝給的心理價就是140美元每平方尺，總計16。5億美金，合到128。8億港幣。????以公園大道245號大廈為例，以后可以賣給海航22億美元，15年升值10倍。當然，這部分收入不包括期間的租金。????以升值空間計算，其實比香江寫字樓的升值還高點了，比如說中環廣場現在價格應該在80~100億，但到2015年最高峰時，最多也就值500億港幣，升值空間也就5~6倍。????但考慮到租金水準、維修成本、稅收，香江的寫字樓賺的一塌湖涂。????而假如這筆交易達成，林祖輝相當于就用了15。1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈，比李超人在一年前購買的價格，還便宜了不少。????屆時，誰更會抄底，香江投資者一目了然。????至于128。8億港幣（可能不止，138億也可以接受）的資金來源，林祖輝打算用香江的物業做抵押，向匯豐、花旗等商業銀行貸款80億港幣。????這樣一來，就不擔心這些銀行不肯借了，因為香江的物業太值錢了。而且，新時代集團負債一成都沒有了，完全不擔心沒有人借貸。????下午，林祖輝來到‘富利地產投資管理’公司在紐約的辦公處。????從今年年初開始，林祖輝便著手對富利地產進行改革，因為他知道最近兩年他會投資大量的美國商業地產。所以，集團加強了這邊的管理能力，派遣了高級職員，以及招募了不少美國地產人才（華人優先），組建了一個強大的管理班子。????目前，富利地產在美國擁有30億港幣左右的物業，主要是集中在洛杉磯、三藩市，但現在，顯然中心開始朝著紐約來了。????“老板”????會議室里，集團部分高層，富利地產高層，紛紛坐在會議桌兩邊，起身恭聲說道。????梁真勛、高毅等集團管理層，是這次隨林祖輝考察出訪；除此之外，還有富利地產的總裁陳明智、及富利地產投資管理的高級職員。????林祖輝點點頭，坐在了主位上，并示意大家坐下。????“此次來紐約，你們大概也明白了我的想法，那就是爭取低價在奧林匹亞約克公司手里，購買8幢摩天大廈。雖然就算低價投資，回報率也不會高，但若是長期考慮，應該還是非常值得的。當然，這筆投資未必會成，但是你們要做好準備！”????“是，老板！”????林祖輝對陳明智說道：“寫字樓管理方面，你們要做好工作，優秀的管理方，可以讓空置率更低！對于租客，我們就是他們的服務員，要有隨時為他們解決麻煩的準備！對于物業，我們要用心維護。”????陳明智是香江出身的高管，但已經在美國工作四年了，對這邊已經相當熟悉了。????“老板放心，我們一定管理好旗下的物業，像華人置業學習。”????林祖輝點點頭，繼續說道：“就算這次八幢大廈交易未成功，我明年也會在曼哈頓購買相當一部分優質收租物業，作為長期投資之用。而富利地產作為新時代集團在美國投資的旗艦，一定要發展成一直高效率、高質數的團隊。”????眾人見林祖輝如此重視，也知道這位老板要在美國抄底了！????香江太小了，已經容納不下新時代集團了。????接著，林祖輝聽取了大家的工作匯報。????洛杉磯的商業地產有些慘，空置率有22%。當然了，這是大環境所知。洛杉磯的那個‘商業中心’項目，還未竣工便遇到歐美寫字樓低谷。再加上當年（1988年）的地皮、建筑費等，投資也大了，目前來說不樂觀。????不過是長期投資，只要負債合理，永遠都是賺錢的。????林祖輝思考了一下，對梁真勛說道：“再拿出1億美元，注入富利地產投資管理公司，然后購買美國通用動力公司的股票，盡快買入。”????梁真勛連忙說道：“好的，我馬上安排！”????總計在美股上投資4。5億美元了，不過通用動力公司的股票，預計明年年底就要放出。投資策略，是因為林祖輝看過巴菲特的投資經歷。????在收購美麗華酒店和內地投資，各開支30億港幣后，新時代集團賬上還有六十多億港幣。下半年的純利和回籠，是不會低于60億的，總之就算投資了50億在美國寫字樓上（再貸款80億加），新時代集團依舊有穩定的現金流。????所以，無需擔憂現金流不充足。????96"