香江新豪門：正文卷 第309章 【最賣座的商界大佬】（第1頁）

t"11月尹始，禮拜二。????新時代集團(tuán)首先宣布發(fā)行可換股債券10億元，比預(yù)期的多了一倍。????可換股債券，是債券持有人可按照發(fā)行時約定的價格，將債券轉(zhuǎn)換成公司的普通股票的債券。如果債券持有人不想轉(zhuǎn)換，則可以繼續(xù)持有債券，直到償還期滿時收取本金和利息，或者在流通市場出售變現(xiàn)。????當(dāng)天，新時代集團(tuán)委托百富勤為財(cái)務(wù)顧問，在中環(huán)的大廈會議大廳舉行認(rèn)購儀式；一些本地投資者趕往現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)很多外籍投資者，頓時感受到林祖輝先生的魅力。????在認(rèn)購儀式尚未開始之前，一些投資者紛紛交談起來。????“大家都很看好新時代集團(tuán)的前景啊！”????“當(dāng)然看好啦，林祖輝先生用了不到四年的時間，便將兩家公司躋身香港第五大地產(chǎn)開發(fā)商、第三大置業(yè)公司（前面是置地和九龍倉），這份能力還需要懷疑嗎？”????“對！重要的是，人家在地產(chǎn)大勢的分析上，也非常把握精準(zhǔn)，并預(yù)測出股災(zāi)，這個才叫厲害！”????“看來大家與其說是投資新時代集團(tuán)，還不如說是來投資林祖輝先生呀！”????“可不是嘛！他是香江最賣座的商界大老！”????“這個嘛！如果考慮年齡，林祖輝先生確實(shí)如此！但實(shí)力其實(shí)還和李超人差很遠(yuǎn)！”????“現(xiàn)在差得遠(yuǎn)，不代表將來還會差，李嘉誠24歲還在慘澹經(jīng)營，連職員工資都發(fā)不起！”????“好吧，我承認(rèn)！”????今天來了不少歐美日的投資者（投資公司），新時代集團(tuán)也派出了很多高級職員招待；發(fā)展至今天的新時代集團(tuán)，早已經(jīng)在海外聲名鵲起，吸引了不少海外投資者加盟。????此次發(fā)行可換股債券，其實(shí)也就相當(dāng)于一次供股集資，林祖輝本人相信，在債券規(guī)定的時間里，不少人一定會選擇以債券規(guī)定的價格，進(jìn)行交換新時代集團(tuán)的普通股。（股票時價太高，也是需要補(bǔ)差價的，但債券相比較供股集資，屬于穩(wěn)賺的）????此次發(fā)行可換股債券，是新時代集團(tuán)的第一次這種商業(yè)行為，林祖輝本人亦在現(xiàn)場和一些歐美日大型投資機(jī)構(gòu)交談，并推介新時代集團(tuán)。????他從香江地產(chǎn)未來整體走勢談起，而新時代集團(tuán)擁有龐大的土地儲備，可以在將來獲利更大，畢竟土地成本大大的減少。????一名日籍投資者拋出問題，說道：“林先生，在香江經(jīng)營地產(chǎn)，就不得不考慮ZZ的影響，請問你們是如何規(guī)避這個問題的？”????林祖輝信手拈來這些問題，立馬說道：“據(jù)我所知，在1986年至1988年，日本投資者在香港大約投資了近300億，是香江僅次于東南亞華人的第二大投資團(tuán)隊(duì)。這充分說明，你們是看好香江的地產(chǎn)走勢的。而且，我們的債務(wù)率兩成多一點(diǎn)，擁有足夠抵御風(fēng)險的能力！”????今年地產(chǎn)升值4成的話，那么新時代集團(tuán)的儲備土地也將升值兩成至三成，這是一筆龐大的財(cái)富。正因?yàn)槿绱耍褪切聲r代集團(tuán)什么都不做，其債務(wù)率都會下降得很快。????特別是寫字樓大廈升值更快，不到兩年前，華置中心值19億，而現(xiàn)在它值35億。賺了八成帳面盈利不說，租金每年還可以收3億多（非純利，純利一般是七成至八成，管理好的情況下）。????日籍投資者很滿意林祖輝的回答，不過還是繼續(xù)追問道：“今年新時代集團(tuán)的盈利能突破15億，是否是真的？”????林祖輝笑著說道：“本來我們預(yù)期就是12億，不過地產(chǎn)升值太猛，我想15億是沒有問題的！”????隨著林祖輝的親自推介，不少投資者都感受到他本人的魅力，那就是相當(dāng)?shù)淖孕牛f的理由也非常讓大家信服。這些投資者便更加堅(jiān)定購買新時代集團(tuán)債券的想法，一些更是臨時加碼投資的額度。????大禮堂足足有幾百名投資者，這些投資都滿足一個條件，那就是最低認(rèn)購額度為50萬債券的實(shí)力。當(dāng)然了，絕大數(shù)投資者都是幾百萬、幾千萬的準(zhǔn)備認(rèn)購。????而林祖輝也準(zhǔn)備了幾億資金，在認(rèn)購不足的情況下，他本人會選擇認(rèn)購。????不過，今天大概率是用不上了。????認(rèn)購儀式開始，首先還是梁真勛這個執(zhí)行董事，開始做匯報工作，通過用詳細(xì)的資料來加深大家對新時代的印象。????地產(chǎn)不用說了，在酒店領(lǐng)域、置業(yè)領(lǐng)域亦表現(xiàn)非常的不俗，頓時迎來場下的一片片掌聲。????結(jié)果認(rèn)購開始時，大家的熱情非常高昂。????當(dāng)天，新時代集團(tuán)一共是發(fā)行了12。3億的可換股債券，再比預(yù)期高兩成多！????下午四點(diǎn)，新時代集團(tuán)的管理層又召開記者會，公布了此消息，打算明天就見報，以此來刺激股價。????。。。。。。。????翌日。????新時代集團(tuán)發(fā)行可換股債券12。3億的消息，立馬飛到了各大地產(chǎn)商手中。????。。。。。????信和地產(chǎn)。????黃廷芳在辦公室里，對兒子說道：“以后，我們在拍賣會就多了一個強(qiáng)勁的對手了，這個對手比新鴻基、恒基、新世界更厲害，和長實(shí)亦不多讓！”????黃志祥點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“新鴻基和恒基是樓宇制造工廠，但是他們不會花太高的價格去發(fā)展收租物業(yè)，對于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地皮，他們都比較謹(jǐn)慎的拍賣。新世界和長實(shí)其實(shí)也還好，他們會考慮買得貴不貴。反倒是林祖輝這個人，是為了優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地皮，是可以溢價很多進(jìn)行收購的！”????黃廷芳說道：“我們就怕和這樣的人，在拍賣場碰見，畢竟我們不知道他的底線是多少！不過，想要擊敗我們也是難事，我們家族視香江為大本營之一，一定會全力以赴！”????“好的，父親！”????。。。。。????新鴻基地產(chǎn)。????郭德勝和三個兒子也在討論林祖輝這個人，香江的地產(chǎn)市場本來是幾家大型地產(chǎn)‘半壟斷’性質(zhì)的，他們是不歡迎新地產(chǎn)崛起的。????不過，林祖輝背后有傳媒集團(tuán)做后盾，所以一開始就沒有人敢聯(lián)合起大家，來針對新時代集團(tuán)。再加上，當(dāng)年鄭裕桐看好自己的小老鄉(xiāng)，并參與入股，也不可能讓幾大地產(chǎn)聯(lián)合起來。????可如今，新時代集團(tuán)的強(qiáng)勢崛起，已經(jīng)將四大地產(chǎn)家族都進(jìn)行了擠壓。????新鴻基自然也不例外，八七股災(zāi)后，新時代集團(tuán)率先反應(yīng)過來，在市場瘋狂購買‘平價’土地，讓這些老牌地產(chǎn)商都暗嘆‘一步遲步步遲’，等他們決定買入土地時，價格已經(jīng)稍微有上升，而且土地資源也不是那么多了。????就連強(qiáng)大的長實(shí)，都損失了一塊大型屋邨的土地——藍(lán)田地鐵站上蓋物業(yè)。????“你們記住我的話，發(fā)展要在香江，不要將資金投資太多去海外。將資金都去拿地，增加我們的土地儲備，這樣一來，我們在將來就擁有大量的廉價土地可以供開發(fā)，利潤也會大增！”郭德勝叮囑三個兒子道。????不像其他三大家族在海外有很多投資，郭德勝是很少將資金撒向海外，因?yàn)樗X得投資回報率不劃算；當(dāng)然了，投資肯定是有一些，但是不多。????郭氏三兄弟紛紛表示，遵守父親的意思來發(fā)展公司。????新鴻基也是在明年完成交班，和新世界一樣的時間。????郭炳湘問道：“那我們現(xiàn)在還需要大量購買土地嗎？”????此時，郭德勝本能的想緩一緩，不過一想起林祖輝在行動，以為新時代集團(tuán)又要購買地皮作為儲備，頓時有些緊迫感。????要知道，新時代集團(tuán)的土地儲備，已經(jīng)直逼恒基，雖然還威脅不到新鴻基，但未雨綢繆還是有必要的。????“買入土地不能停！今天看似我們買得貴，那么兩三年后，你們就會發(fā)現(xiàn)我們買的是便宜地！”????“好的，我們知道了！”????新鴻基此舉，無疑是買地買貴了，也買多了！????大家都以為新時代集團(tuán)發(fā)行債券，又在籌備供股集資，會是在地皮上掃貨，因此多多少少會受到影響。就連香江的地產(chǎn)業(yè)，可能都會受到微弱的刺激，比前世漲得多一點(diǎn)。????不過，漲得越多，明年跌得越狠！????10元錢漲三成，變成了13元；13元跌三成，變成了9元。????實(shí)際上，明年地產(chǎn)跌幅30~35%，估計(jì)是相當(dāng)于跌至股災(zāi)后的水準(zhǔn)。????。。。。。。????林祖輝也在辦公室里，考慮該如何進(jìn)行減債，以及又能拿下‘地王’。????他根據(jù)港府歷年的做法判定，地產(chǎn)升溫后，港府一定會拿出‘地王’拍賣；第一，可以刺激地價，港府可以在其它官地拍賣上獲得更多；第二，可以將‘地王’賣出更高的價格。????說實(shí)話，林祖輝還以為是11月12月的事情，不過現(xiàn)在還沒有消息流露出來，估計(jì)得明年1月份了。????此時，他的腦海里開始播放記憶中的中環(huán)、灣仔的地圖，意圖預(yù)判港府會拍賣那塊地皮。????突然，他想到了前世的‘中環(huán)廣場’，連忙找出地圖搜尋。????最終，他在灣仔瀕海地段找到了一幅地皮，瞬間想到了一種可能。????香港島不大，林祖輝的記憶力又變T，中環(huán)、金鐘、灣仔、銅鑼灣的地形和建筑，林祖輝清清楚楚。????“應(yīng)該是這塊地皮了！”????“我記得這幅地皮有7萬平方尺左右吧！”????林祖輝開始計(jì)算起來，1985年拍賣的中環(huán)地王（恒生銀行總部），拍出了37000元每平方尺的單價；如今來看，灣仔這幅瀕海地段，拍賣場40000以上是絕對沒有問題。????也就是說，這幅地皮需要30億以上才有可能拿下！????新時代集團(tuán)目前負(fù)債已經(jīng)減至50。5億元，預(yù)計(jì)年底僅憑發(fā)展樓盤銷售，就可以減至48億左右。????當(dāng)然了，也就相當(dāng)于今年的15億~16億的盈利（賬上本來還有流動資金），花了7億購買地利根德閣三成權(quán)益，又還債了7億多，還在期指合約上投資了3億。????投資的期指合約指望不上了，3億資金12月期指交割后，還得轉(zhuǎn)成明年4月的期指合約。????所以，新時代集團(tuán)只能通過發(fā)行債券和供股集資，來籌集資金。????這樣一來，新時代集團(tuán)可以籌集資金27億多（12。3+15）！????當(dāng)然了，灣仔這幅地皮是商業(yè)地皮，預(yù)計(jì)可建140萬平方尺的超級大廈，也不是新時代集團(tuán)一家公司可以完成的。????而且又是收租物業(yè)，所以還得讓華人置業(yè)來參與。????華人置業(yè)目前市值100億，通過供股集資可籌集10億，華人置業(yè)的債務(wù)只有20億，可以再舉債10億。????這樣一來，華人置業(yè)可籌集資金20億，新時代集團(tuán)供股華置后，還剩下22億。????兩家公司擁有42億的現(xiàn)金流，可保證地王不失！????想到于此，林祖輝滿意的點(diǎn)點(diǎn)頭！????倘若能用35億拿下這幅地皮，那么兩家公司的債務(wù)相當(dāng)于沒有增加，而全部是采用的發(fā)行債券和供股集資。????至于明年第一季度的發(fā)展計(jì)劃和暴跌后的計(jì)劃，明年年初他會根據(jù)情況來提前制定。????總之，這一波機(jī)會，他的精力將集中在地產(chǎn)上；而八七股災(zāi)，他的精力集中在證券上。????96"