香江新豪門：正文卷 第116章 【新靠山】（第1頁）

t"10月28日，禮拜一。????林祖輝坐在新時代地產的辦公室里，查閱公司旗下的物業(yè)情況。????“還是太雜了，都是一些小型優(yōu)質物業(yè)，大型優(yōu)質資產太少了，不方便管理！”他喃喃自語道。????但也是沒有法子的事，在他心目中的真正優(yōu)質資產，無疑是以‘幢’為單位的寫字樓、以‘個’為單位的大型綜合商場，這些才是真正的收租利器。????不過也無需擔心，這些優(yōu)質的投資，哪怕是四大家族手中也尚未真正的發(fā)展起來，香江還有很多機會留給他。????舉些例子：????他依稀記得新鴻基在前世的九十年代中后期，旗下?lián)碛?0個商場網(wǎng)路，包括新城市廣場二、三期、新屯門廣場、新都會廣場、荃灣廣場等等。而目前新鴻基才開發(fā)出新城市一期（沙田），手里握著的綜合性商場并不多。????九龍倉集團旗下的鉆石山荷里活廣場，港府還沒有招標‘鉆石山’地王;????鼎鼎有名的中環(huán)廣場，地皮也還沒有推出。。。。。。????這就說明，香江的收租物業(yè)還有很多機會！????而他要做的是，壯大新時代地產的實力，到時候搶下這些物業(yè)。????要想壯大一個公司的實力，無疑就是通過收購優(yōu)質的上市公司，組成財團系；????比如前世的愛美高，大劉通過收購華置和中娛，實力瞬間翻了幾倍；????原因很簡單，供股集資原本是一家公司供，現(xiàn)在可以三家公司供股，實力就是翻了幾倍之多。????“先低調發(fā)育一陣吧！”林祖輝放下資料，再次感嘆道。????這次他的風頭出的可不小，雖然主要收購方是丘德根家族和馬氏家族；但林祖輝能參與到收購一家老牌地產公司里，本身就是一個亮眼的成績。????負責發(fā)展地產（出售）的董事陳斌，恭恭敬敬的來到他的辦公室，新時代地產的全公司職員，誰不佩服自家的老板。????新時代地產今年的非經(jīng)常性盈利高達近億元，這個成績實在太亮眼了！????所謂非經(jīng)常性盈利，就是字面上的意思，本身在公司意料之外的收入。????“老板，新界屏山、元朗的兩個樓盤，已經(jīng)可以出售樓花了！我想問問你的意思是？”????林祖輝毫不猶豫的說道：“不，我們不銷售樓花！新時代地產開發(fā)的樓盤并不多，不需要像大型地產商那樣擔心賣不出去，明年上半年我們直接出售期房，回籠的資金更大，賣出去的價格更高！”????新時代地產的收租物業(yè)占比很多，主要原因是公司開發(fā)地產的實力還在積累階段；實際上，大型地產商都講究貨如輪轉，即以發(fā)展物業(yè)（出售）為主，收租物業(yè)占比不超過三成。????這個林祖輝已經(jīng)有了安排，待收購完華置和中娛后，立馬將新時代地產做出調整，這叫結構重組。????“好的，我知道了！”陳斌點點頭，并說道。????他是一個很務實的人，雖然新時代地產目前一共只有七個地盤在開發(fā)，但他將工作做的很仔細，很讓林祖輝放心。????新時代地產其實在發(fā)展物業(yè)上的實力并不弱，他們原本是小型地產商，但手里有七個地盤在開發(fā)，其中還有一個中型地盤（薄扶林地塊）在開發(fā)，這已經(jīng)在中型地產商中都算佼佼者了。????不過現(xiàn)在是積累底蘊的時候，沒必要將自己劃分為中型地產商。????上午的工作很多，林祖輝又聽了梁真勛的收購物業(yè)情況（2億供股集資），還有聽了高毅關于偉益置業(yè)出售物業(yè)，給新時代地產的進展情況。????這次偉益置業(yè)（萬輝出版社的殼公司）出售大約6000萬的物業(yè)給新時代地產，而新時代地產在大生地產收購戰(zhàn)回籠的資金，正好用于支付偉益置業(yè)。????這樣一來，新時代地產在1985年底的資產值將達到約15億，債務約在5億多。????太亮眼的成績了！????總結起來就是：????新時代地產今年在股市集資約4億的資金，全部買成了物業(yè)，預計年底價值5億；????新時代地產在林祖輝接手時，物業(yè)資產在1。6億，其后升值在三成半左右，年底價值在2。2億；????銀行貸款加非經(jīng)常性盈利，購入的物業(yè)價值在5億左右；????再加上樓盤、樓花的升值，約在2億多。????所以資產值15億，年底還是勉勉強強可以達到。????10個月時間，帳面資產翻近十倍，這個成績比起前世的羅旭瑞打理世紀城市的成績，還提前了兩個月的時間。????而且，羅旭瑞是從5000萬資產翻到5億資產，林祖輝是1。6億資產翻到15億資產，其困難度不可同日而語。????其實，這種成績并不算神話，畢竟林祖輝個人足足拿出了1。1億的真金白銀，注資進入新時代地產，其中包括首次注資4000的現(xiàn)金，以及后來供股集資的約7000多萬。王啟霖也拿出兩幅優(yōu)質地皮，注入新時代地產。????畢竟巧婦難為無米之炊，沒有錢砸進去，本領再強都沒有用，大環(huán)境再好也事倍功半。????新時代地產還有一個問題，那就是刨除非經(jīng)常性盈利，純利并不高；原因是：銀行利息高（吞噬盈利）、發(fā)展樓盤收入少（尚未有收入）、嚴重依賴收租。????新時代地產的資產亮眼，表現(xiàn)在公司資產增值上；不過雖然資產增值，但畢竟都是收租物業(yè)，沒有賣出去，所得的利潤自然就少了；至于收租也是需要成本的，人員成本、物業(yè)維護成本、稅務等，并不是你收租多少錢，就是你的純利。????“算了，明年公司調整后，就沒有這些煩惱了！今年好歹有近一億的非經(jīng)常性盈利，明年三月份的年報想必非常亮眼了！”????“不僅僅如此，三月份之前，新時代地產會把那批樓花進行出售，預計可獲利六七千萬元，也是一筆亮眼的成績！”????林祖輝緩緩的合上眼睛，心里在盤算著明年的事情，做房地產眼光一定要看得遠。????新鴻基地產為什么那么牛，九十年代甚至超過了長實（市值），一個重要的原因就是擁有‘香江第一土地儲備’，那些土地成本由于是在七八十年代地產低谷時購入，成本價極低（1984年統(tǒng)計成本不到200元每平方尺，總計1140萬平方尺），所以導致后來開發(fā)地盤盈利高。????新時代地產明年開始轉變策略——加強發(fā)展物業(yè)，減少收租物業(yè)，而華人置業(yè)才是自己旗下的收租公司。????對了，收購華人置業(yè)后，林祖輝還得開始籌備進軍內地地產業(yè)了。????當天，大生地產董事長馬清偉‘激情澎拜’的在媒體見面會上，宣布馬氏家族已經(jīng)擁有大生地產超過51%的股權，馬氏大獲全勝。????同時，美達臣證券和新時代地產也通過財務公司發(fā)表聲明，正式放棄收購大生地產，并將所持有的部分股份，轉讓給馬氏家族。????媒體們紛紛猜測，這次美達臣證券和新時代地產盈利在8000萬以上，大大出了一番風頭。????新時代地產這次沒有公布獲利情況，但股價依舊被刺激到，當天從2。52元漲到2。68元。????這一番收購戰(zhàn)，新時代地產作為配角，最后反而最受媒體青睞，各種謠言滿天飛，這是林祖輝沒有想到的。????好在，謠言一多，那有些事情就算是真的，也就真是謠言了！????。。。。。。????深水灣哥爾夫球場，隸屬皇家香港高爾夫球會。這家球會在回歸之后，將皇家兩字去掉了。????目前皇家香港高爾夫球會，有兩個球場，一個是粉嶺18桿球場，一個是深水灣9桿球場；其中，深水灣哥爾夫是皇家香港高爾夫球會的分場。????林祖輝不是皇家香港高爾夫球會的會員，他雖然名氣大，但是發(fā)展太迅速，目前馬會、高爾夫球會的會員都不是，倒是有在排隊申請中。????前幾天他想約順德老鄉(xiāng)鄭裕桐聚聚，鯊膽彤主動將聚會放在了深水灣哥爾夫球場。兩人在各種聚會上，見過兩次面，不過都只是點頭之交而已。????林祖輝最近有感于自己的事業(yè)早晚要去東南亞、歐美發(fā)展，于是乎想再尋個靠山，以后帶自己去東南亞、新加坡、加拿大、美國這些地方投投資什么的。????找靠山是必然的，前世大劉收購華置時，他的老鄉(xiāng)李超人亦投資了他；這充分說明，這種老鄉(xiāng)還是靠得住的。而鯊膽彤更是喜歡和后輩們一起玩，后世鼎鼎有名的‘大D會’扛把子就是他。????前世大劉接受采訪時，言稱‘和彤哥很少談生意，彤哥會經(jīng)常教自己做人的道理，‘少發(fā)火’之類的采訪，說明這個鯊膽彤還是很提攜后輩的。????“彤叔，精神和身體狀態(tài)很好呀！”林祖輝一見面就熱情的招呼道。????鯊膽彤似乎很高興聽到這句話，握住林祖輝的手，說道：“最近我有在加強起居飲食和鍛煉，不吃膽固醇高的美味佳肴，改吃海鮮、蔬菜、水果，每天12點準時回家休息！怎么樣？比起我們第一次見面時，是不是精神和身體好了很多？”????信你個鬼，后世有新聞說你經(jīng)常晚上鋤大D通宵，和一群朋友玩得不亦樂乎。????他現(xiàn)在之所以如此，是因為今年他的好友馮景禧、楊志云都生病死亡了，從而被嚇到了；過段時間，怕是又忍不住玩啦，畢竟像他說的‘我最喜歡看靚女啦’。后來，周翠英直接抱怨鄭裕彤“他現(xiàn)在不想跟我玩，只想陪著女朋友”。????林祖輝自然要順著新靠山的意，說道：“改變的很大，不過第一次見你，你的身體也很好！”????兩人不急著打高爾夫，而是在會所休閑室里吃起了下午茶。????鯊膽彤見林祖輝主動約自己出來，也是非常高興和自己的小老鄉(xiāng)會面，言語之間頗多親近。主要是林祖輝干的事情和成績，足以讓這些老一輩商界大老嘆服。????“最近你小子風頭勁很強啊，經(jīng)常看見你的新聞，我都感嘆后生可畏啊！”????鯊膽彤感嘆后生可畏，但他卻是四大家族唯一沒有收購其它上市公司的人，就像他說的那樣‘收購別人辛辛苦苦創(chuàng)立的公司，就是奪人錢財’，是個很保守的商人；他能有今天的發(fā)展，周大福是個打基礎，新世界中心是一個高峰，如今的會展中心又將是一個高峰。????李兆季也還好，中華煤氣和后來的美麗華酒店，都不是主動收購的。????林祖輝雖然佩服這兩個人，但他的作風是新時代經(jīng)商作風，自然不會去學。????該狙擊就狙擊，該收購就收購，直到他的實力足夠時，就不會做壞人啦。????“都是媒體瞎夸，這次我就是受邀參股，硬把我說的是領頭！”????“你年輕嘛，有新聞素材可以寫！”????“這一點我和家純大哥就沒法比啦，他做事低調，不愛出風頭，干事兢兢業(yè)業(yè)，又有鬼老的大刀闊斧！”????“你再夸，他也沒有你厲害！當然了，家純很適合接我的班，到了我們這個地步，得先守再攻！”????兩人很聊得來，似乎也不避諱什么，鄭裕桐連‘接班人’都說出來了。????不過林祖輝心里可是不以為然，心說‘等鄭家純掌權后，你這個老子才知道，他只是被你壓住了而已；一旦釋放，那可不得了，到處大投資、大收購，甚至不惜敵意收購永安集團，最后導致新世界債務高筑，若不是你重新出馬，新世界就是及及可危’????兩人坐了好一會，便去打高爾夫，林祖輝的技術很好，以前和王啟霖經(jīng)常打。每次打高爾夫，他心里也忍不住想起關嘉慧，不過他不變態(tài)，純粹是那謠言太可惡了，讓他忍不住想起來。????當天，兩人純粹是閑聊，確實沒有必要談生意，畢竟是第一次真正的接觸。????若是林祖輝拿下華置和中娛，明年大劉必定尋找一家新地產公司狙擊，畢竟他的愛美高可是工業(yè)股，他想進入地產界，唯有收購地產公司。????dd"