香江新豪門：正文卷 第218（第1頁(yè)）

t"1987年3月9日。????星期一。????林祖輝來到新時(shí)代地產(chǎn)的辦公室，拿起辦公桌上的報(bào)紙一看，果然是連夜刊登了他的‘壯舉’。????就連《天天日?qǐng)?bào)》都登露出來，不過主題是‘慈善’；至于其它的刊登報(bào)紙，主題則是‘風(fēng)流’。????簡(jiǎn)單的看了幾眼，便沒有了興趣，他一點(diǎn)也不在意這些花邊新聞，反而覺得是在給自己打廣告，他連廣告費(fèi)都不需要出。????不一會(huì)，陳斌來到辦公室。????林祖輝詢問道：“京城那個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展如何了？”????陳斌知道老板對(duì)于‘國(guó)有土地證編號(hào)為0001’這個(gè)榮譽(yù)很看重，想爭(zhēng)取成為內(nèi)地第一個(gè)外銷房地產(chǎn)的地產(chǎn)商。????“寶利科技正在和政府交涉，相信今年一定可以拿到許可！我們已經(jīng)派駐了骨干在那邊，一旦拿到許可，很快就可以進(jìn)入征收、平整土地等環(huán)節(jié)。。。。。”????林祖輝聽著匯報(bào)，腦海里浮現(xiàn)出這個(gè)項(xiàng)目的藍(lán)圖。????雖然他沒有去過京城考察（香江事務(wù)關(guān)鍵時(shí)刻），但選址他也是有建議的——靠近機(jī)場(chǎng)的溫榆河畔。????不僅僅如此，他大手一揮，讓整個(gè)項(xiàng)目的面積在260平方尺（約23。5萬(wàn)平方米），總建筑面積在120萬(wàn)平方尺。形象一點(diǎn)的形容，相當(dāng)于香江的太古城、黃埔花園那么大！????整個(gè)專案大概規(guī)劃為400幢別墅，及上千個(gè)單位的住宅公寓。聽起來是個(gè)大工程，但內(nèi)地的地價(jià)、房?jī)r(jià)，怎么能和香江相比！????目前，香江本島住宅普遍都在1000元每平方尺以上，也就是上10000元一平米以上。????而鵬城、京城的房?jī)r(jià)，在90年代初期也就1600元每平米左右，同一時(shí)間相差10倍以上。前世鞏麗因?yàn)榕臄z了《唐伯虎點(diǎn)秋香》，收到了永勝的100萬(wàn)片酬，便在1992年買下正好開售的麗京花園別墅，單價(jià)為5000元每平米。????“也不能全靠寶利科技，你也知道他們做事的效率，我們也要多活動(dòng)活動(dòng)！”????“恩，我已經(jīng)叮囑駐守的高級(jí)職員，多去咨詢一下政策，多去活動(dòng)活動(dòng)！”????林祖輝這才點(diǎn)點(diǎn)頭，然后想起什么，又說道：“晚點(diǎn)我介紹你一個(gè)人，我打算投資她在內(nèi)地做運(yùn)作方面的業(yè)務(wù)，會(huì)讓她參與這個(gè)項(xiàng)目！”????“好！”????陳斌毫不關(guān)心老板所說的人是什么樣子，他只知道老板不會(huì)拿項(xiàng)目開玩笑。????林祖輝打算讓鄒凱旋去內(nèi)地成立一家貿(mào)易公司，主要為自己搜集古董業(yè)務(wù)；與此同時(shí)，培養(yǎng)她在地產(chǎn)上運(yùn)作的本事，為將來做打算。????若真是人才，憑借這兩個(gè)項(xiàng)目她就可以走進(jìn)自己的視線里，若是扶不起的阿斗，林祖輝只能讓首富先生去培養(yǎng)吧！????。。。。。。????本周，林祖輝一個(gè)重要的工作是解決華人置業(yè)的‘10億貸款’問題。當(dāng)然了，這并沒有什么難度，皇室大廈和夏愨大廈都是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而華人置業(yè)本身現(xiàn)金流就已經(jīng)高達(dá)16億，可謂公司聲譽(yù)正濃。????林祖輝直接邀請(qǐng)了幾家銀團(tuán)，來到華人置業(yè)的會(huì)議室，一次性達(dá)成組合貸款協(xié)定。????會(huì)議室里，林祖輝特意將自己對(duì)香江的寫字樓前景的看法，向幾位銀行家進(jìn)行述說。????“香江的寫字樓將是最近幾年增長(zhǎng)最亮眼的投資之一，空置率逐年下跌，租金水漲船高。。。。。位于黃金地段的夏愨大廈和皇室大廈，其未來的租金收入以及物業(yè)本身的升值前景，是非常樂觀的。。。。。大家再看看華人置業(yè)的資產(chǎn)配置，夏愨大廈、皇室大廈、宏記大廈，這三幢大廈當(dāng)前每年為公司能帶來兩億多的純租金收益。。。。。。而‘華置中心’明年開始投入使用，亦是在市場(chǎng)最需要寫字樓的時(shí)候。光這五幢大廈，未來便可為公司帶來每年4億左右的純利。。。。。。大家別忘了，華人置業(yè)旗下還擁有價(jià)值近12億的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，每年的租金亦是不菲。。。。。。所以，別看本輪華人置業(yè)的負(fù)債已經(jīng)達(dá)到26億（借貸后），但我們的資產(chǎn)值、負(fù)債率都非常良好。”????幾位銀行家聽完，為林祖輝的演說鼓掌，大家深以為然，他們來之前其實(shí)就已經(jīng)下定決定同意貸款。????他們?yōu)槿A人置業(yè)貸款的第一條件：就是林祖輝本人，而不是華人置業(yè)。????一個(gè)成功的企業(yè)，一定是有一個(gè)成功的領(lǐng)頭羊，而林祖輝完美的符合。????看過華人置業(yè)的財(cái)報(bào)，各銀行家再無(wú)疑問，資產(chǎn)值近62億（收購(gòu)后），負(fù)債26億。????重要的是，旗下收租物業(yè)非常優(yōu)質(zhì)，收租率高、管理成本低、租金高，可謂是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。????四成的負(fù)債率，也是完全合情合理。????更何況，林祖輝擅長(zhǎng)股市供股集資，所以一眾銀行家紛紛認(rèn)購(gòu)貸款金額，就和搶籌碼似的。????若是讓其他企業(yè)家知道了，不知道該作何想法。????在他們心中的財(cái)神爺，此時(shí)反而視林祖輝為財(cái)神爺。????解決完貸款的事情，林祖輝并沒有感覺到有多了不起，據(jù)他所知，前世大劉買下這兩幢大廈的時(shí)候，本來是制定了供股集資30億的計(jì)劃，嚇得韋理連忙拋售股票（韋理當(dāng)時(shí)是華置二股東、董事局主席），并辭去主席位置。不過一個(gè)多月后，股災(zāi)來臨，供股集資的計(jì)劃取消，而劉鑾雄并沒有退縮，而是采用銀行高額的貸款，依舊拿下了皇室大廈和夏愨大廈。????而對(duì)于銀行家來說，這兩幢大廈本身就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自然也不會(huì)拒絕。除非發(fā)生嚴(yán)重的政治危機(jī)，地產(chǎn)暴跌，銀行家才會(huì)退縮，而八七股災(zāi)對(duì)地產(chǎn)影響不是很大。????。。。。。。????高毅恭敬的坐在沙發(fā)上，等待這林祖輝的交代。????林祖輝在紙上計(jì)算著華人置業(yè)的財(cái)務(wù)情況、預(yù)備投資，此次加上銀行貸款，華人置業(yè)實(shí)際上是有26億的資金，而兩幢大廈僅需23億多（含稅），還能余下2億多的現(xiàn)金。????而今年華人置業(yè)的分紅策略是：以紅股代替現(xiàn)金。????算完可支配資金，林祖輝又將自己的恒生指數(shù)曲線圖拿出來。????他一直有關(guān)注證券市場(chǎng)，并將恒生指數(shù)以曲線圖的形勢(shì)，手繪出來，供自己作為參考。他雖然知道恒生指數(shù)的大概走勢(shì)，但他還想推測(cè)出每一次微調(diào)的可能性。????在紙上畫了一會(huì)，林祖輝再次驚訝的發(fā)現(xiàn)，他可能又推測(cè)出一波走勢(shì)：????原來，三月份第一周恒生指數(shù)短暫性的觸及2950點(diǎn)，然后迅速開始回落，截止到本周三已經(jīng)下跌至2750點(diǎn)。????林祖輝根據(jù)兩種因素技術(shù)分析：????第一，離九月底的最高點(diǎn)3900點(diǎn)，還有近半年時(shí)間，說明應(yīng)該有一波小幅的回檔，這樣才能將半年時(shí)間走完。????第二，還有一個(gè)半月就是4月期指合約交割時(shí)間，大概率會(huì)出現(xiàn)從三月初的2950點(diǎn)的最高點(diǎn)，下跌至2600點(diǎn)的回檔行情。道理很簡(jiǎn)單，投資者都在買入期指合約，那么沽空期指合約就是個(gè)機(jī)會(huì)。????通過這種分析，林祖輝對(duì)高毅說道：“一旦恒生指數(shù)跌破2750點(diǎn)，華人置業(yè)就買入9月期指合約，最大買入金額為2億資金。記住，只在2750點(diǎn)下方買，買入的動(dòng)作小點(diǎn)，我預(yù)測(cè)四月底之前都有機(jī)會(huì)。”????高毅連忙點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“好的！不過現(xiàn)在市場(chǎng)期指合約交易活躍，每天都有16000張交易單，2億資金不算巨大。”????“那就降到最低影響！比如我們按照2750點(diǎn)計(jì)算，我們兩億資金可以買入7200張期貨合約，每天買入不能超過1000張。而且，我覺得4月份才是多空交戰(zhàn)的激烈時(shí)候，所以四月份的機(jī)會(huì)最多。你不要急躁！”????高毅不是專業(yè)證券出身，林祖輝不得不多叮囑一下！????他不希望影響太大，從而影響自己的證券投資。????“好的，我明白了！”高毅認(rèn)真的說道。????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，心里估算了一下，他可能又為華人置業(yè)賺了3。5億！????等九月份再供股集資10億，華人置業(yè)便能減持10億的債務(wù)，而且還有充足的現(xiàn)金流，并安然度過股災(zāi)；股災(zāi)后，買下子公司中華娛樂的娛樂行大廈，進(jìn)行重建。????這樣一來，華人置業(yè)可能擠進(jìn)香江十大地產(chǎn)行業(yè)，超過淘大置業(yè)（恒隆的置業(yè)公司）。????林祖輝一下?lián)碛袃杉沂蟮禺a(chǎn)公司，聲威巨大。????。。。。。。。????。。。。。。。????禮拜五，新時(shí)代地產(chǎn)系再下一城，宣布以13億的代價(jià)，買下置地的一批土地儲(chǔ)備。????頓時(shí)，港九震驚，新時(shí)代地產(chǎn)全系上市公司股價(jià)大漲。????其實(shí)，置地并不急著出售旗下的土地儲(chǔ)備，因?yàn)橐呀?jīng)有兩幢大廈出售，置地不僅打亂了‘華資地產(chǎn)五虎’的部署，還緩解了怡和系的財(cái)務(wù)狀況。????不過，奈何新時(shí)代地產(chǎn)給的太多，直接以溢價(jià)兩成的報(bào)價(jià)，打動(dòng)了置地管理層的心！????至于林祖輝怎么想的？????其實(shí)很簡(jiǎn)單，這批土地儲(chǔ)備都是優(yōu)質(zhì)地皮，看似溢價(jià)兩成，其實(shí)也就是九月份，亦或者是明年（1988年）上半年的地價(jià)水準(zhǔn)（八七股災(zāi)地價(jià)下跌15%，很快又漲回來了）。????反正也是將來開發(fā)，林祖輝也不在意那一點(diǎn)點(diǎn)差價(jià)！????而且，新時(shí)代地產(chǎn)要想一次性買下如此多的優(yōu)質(zhì)地皮，只能通過官地拍賣，那么溢價(jià)可能更多。????若是在市場(chǎng)上一點(diǎn)點(diǎn)搜尋，先說優(yōu)質(zhì)土地可遇不可求，其次也是費(fèi)時(shí)費(fèi)力，等搜尋到如此多的土地時(shí)，那價(jià)格也是水漲船高了。????。。。。。。????新時(shí)代地產(chǎn)的辦公室，林祖輝站在窗戶前，望著皇后大道繁榮的景象，陷入一種思緒。????自1984年9月初涉資本市場(chǎng)以來，不過才花去920天時(shí)間，林祖輝就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)他三年前一個(gè)普通夜晚獨(dú)處時(shí)許下的宏愿：直接擁有一家超過100億市值的財(cái)團(tuán)系。創(chuàng)業(yè)之初，他以為需要到九十年代初，才能擠進(jìn)十大財(cái)閥，控制100億市值以上的上市公司。在創(chuàng)業(yè)的920天后，他出人意料將自己的理想提前了三年完成。????這個(gè)成績(jī)，有幾人能敵？????這一天，林祖輝22周歲！????一個(gè)男人，一個(gè)有進(jìn)取心的男人，在弱冠之年，通過自己的努力奮斗，再加上一些好運(yùn)（呸，不要臉！明明是‘穿越’這個(gè)金手指），能夠?qū)⑽羧兆羁褚暗膲?mèng)想，在現(xiàn)實(shí)中放大上千倍（前世最大的夢(mèng)想是身價(jià)突破千萬(wàn)），的確是一件令人興奮又自豪的事情。????一向謹(jǐn)慎而低調(diào)的林祖輝，在1987年開始，平日里嚴(yán)肅的帥氣臉上，總是不經(jīng)意間露出少許的放松和笑容。????深情ING！????“冬冬”????敲門聲響起，林祖輝收回思緒，他還年輕，不能躺在功勞簿上度日子。????錢是越多越好，就和老婆子女一樣！????“老板，會(huì)議時(shí)間到了！”助手恭敬的說道。????“恩，我馬上就來！”林祖輝威嚴(yán)的說道。????不一會(huì)，林祖輝走進(jìn)會(huì)議室，近20多位高層紛紛起身，待林祖輝坐好后，大家才再次入座。????這個(gè)會(huì)議是集團(tuán)性質(zhì)的會(huì)議，新時(shí)代地產(chǎn)系的母、子公司高層俱參加了今天的會(huì)議，至于孫公司——中華娛樂、富麗華酒店、大酒店，自然沒有資格參加。????中華娛樂公司：八七股災(zāi)前會(huì)拋售物業(yè)（賣給華置）、證券投資，然后清償債務(wù)；八七股災(zāi)后，出售娛樂行給華人置業(yè)，公司再進(jìn)行分紅。至此，中環(huán)娛樂將成為一個(gè)殼公司，按照市價(jià)起碼值5000萬(wàn)以上。將來可以出售給亞視或夢(mèng)工廠，以作上市之用。????富麗華酒店：八七股災(zāi)過6個(gè)月后，聯(lián)合林氏家族進(jìn)行私有化，將于國(guó)泰城市直接管理。（注：私有化是以近6個(gè)月最高價(jià)進(jìn)行的，所以要股災(zāi)六個(gè)月后，再溢價(jià)兩成，便輕松成功）????大酒店：雙方的口水戰(zhàn)還在持續(xù)，國(guó)泰城市尚未展開新的攻勢(shì)。????會(huì)議的內(nèi)容很簡(jiǎn)單，各公司匯報(bào)工作，再提出遇見的問題，大家一起作討論。????最后，林祖輝總結(jié)道：“看來，大家都認(rèn)為最大的問題是在國(guó)泰城市上，其問題是純利不足支付利息！至于新時(shí)代地產(chǎn)和華人置業(yè)的債務(wù)雖然高，但本身資產(chǎn)值也高，所以都僅有4成多，而且盈利前景巨大，無(wú)需擔(dān)心利息和純利的問題。”????新時(shí)代地產(chǎn)資產(chǎn)值內(nèi)部預(yù)估為75億，債務(wù)27億，債務(wù)率不及4成；公司的發(fā)展地產(chǎn)盈利今年有望突破五億，再加上租金純利，穩(wěn)穩(wěn)的在6億規(guī)模。????華人置業(yè)資產(chǎn)值62億，債務(wù)26億，也才四成多一點(diǎn)；目前公司的租金純利一年保守在3億的樣子，已經(jīng)足夠償還利息（2。6億）；而且一旦華置中心（雙子大廈）投入使用，以及租金繼續(xù)上漲，將很快扭轉(zhuǎn)局面，公司提升一倍的純利。????而且高層們都知道，華人置業(yè)新時(shí)代地產(chǎn)，肯定還要供股集資，減持債務(wù)，老板只是在等待時(shí)機(jī)而已。????唯獨(dú)國(guó)泰城市負(fù)債20億，目前年純利不及1億，遠(yuǎn)不夠利息開支。????眾人紛紛點(diǎn)頭，國(guó)泰城市雖然是兩家上市公司的大股東，而且控制的兩家上市公司市值，都比國(guó)泰城市本身高。國(guó)泰城市市值依舊僅8億，而富麗華酒店市值11億，大酒店市值更是80億。????但由于負(fù)債高，國(guó)泰城市并沒有被投資者看好。若不是兩家子公司的股票價(jià)值很‘值錢’，怕是國(guó)泰城市要暴跌。????林祖輝點(diǎn)頭說道：“大家無(wú)需擔(dān)心國(guó)泰城市，只要銀行不催債務(wù)，等我們騰出手來，便可以瞬間扭轉(zhuǎn)局面。”????他的心里想法是：只要堅(jiān)持到九月份，國(guó)泰城市本身就投資了9億藍(lán)籌股，獲利都是3。5億以上，回籠的資金可以讓債務(wù)瞬間變可減少四成，穩(wěn)住局面。還有國(guó)泰城市背靠新時(shí)代地產(chǎn)，可以大量供股集資，亦可以減持債務(wù)。????重要的是，股災(zāi)后有林祖輝家族做后盾，聯(lián)合私有化也不是問題（盡可能的避免）。????既然老板都這樣說了，很多高層都在心里猜測(cè)，老板一定有妙招，所以便安定下來。????梁真勛說道：“目前來看，三家公司的短期發(fā)展都已經(jīng)到位了，接下來我們要先穩(wěn)定下來，沉下心來發(fā)展。”????公司的錢和短期潛力，都用光了，哪怕是新時(shí)代地產(chǎn)都不可能大舉借債了，所以確實(shí)只能如此。????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“只是暫時(shí)的，發(fā)展是不會(huì)停下腳步的，但是也需要一個(gè)好的根基。所以，上半年我們就好好的穩(wěn)固一下吧！你們作為高層，要將工作好好的做細(xì)做到位，發(fā)展物業(yè)、收租物業(yè)，盡可能的提升潛力，我會(huì)監(jiān)督你們的！”????“是，老板！”????國(guó)泰城市、華人置業(yè)都在等九月份的回報(bào)，而新時(shí)代地產(chǎn)并沒有投資證券業(yè)務(wù)，專心耕耘發(fā)展地產(chǎn)。但面對(duì)如此龐大的債務(wù)，林祖輝自然有心里準(zhǔn)備，那就是九月底全系供股集資30億，便可安然度過八七股災(zāi)。????前世，李超人本來打算在股災(zāi)前供股集資100億（全系上市公司，再加分拆港燈的子公司嘉宏地產(chǎn)上市），結(jié)果股災(zāi)來臨，計(jì)劃大概完成了一半。????林祖輝清楚的知道股災(zāi)時(shí)間，所以新時(shí)代地產(chǎn)全系供股集資30億，還是可能達(dá)成的。????當(dāng)然了，新時(shí)代地產(chǎn)這個(gè)母公司最多供股集資10~15億，林祖輝本人可以通過股票質(zhì)押貸款來供，其余部分都是華人置業(yè)和國(guó)泰城市的供股集資，那樣只需要新時(shí)代地產(chǎn)供股就行。????這個(gè)已經(jīng)算簡(jiǎn)單的供股了，前世大劉、羅旭瑞碰到大型收購(gòu)桉，都采用的是孫公司來供股集資，并進(jìn)行收購(gòu)。這樣一來，資金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司，母公司再供子公司，子公司再供孫公司。????dd"