香江新豪門：正文卷 第289章 【地利根德閣豪宅項目】（第1頁）

t"上午，林祖輝來到華置中心的辦公室。????這間辦公室有1000平方尺，位于A座的四十八層，為華置中心（雙子大廈，分AB座）最高層，因為他喜歡站在高點看風景。????辦公桌上有一臺電腦，有兩臺座機電話，和一個剛剛放上去的手提電話，再然后便是空蕩蕩的，沒有紙質資料。????‘今日事，今日畢，桌上不留紙’????這是他的座右銘！????來到公司，第一件事是喝茶看報，直到有人前來匯報工作。????當然了，若是有事，他會通過專線電話，打進秘書室，并進行安排。????不一會，梁真勛來到林祖輝的辦公室。????一般來說，在新時代地產建筑的四架馬車當中，梁真勛向林祖輝匯報的工作最多。????他不僅是新時代集團的財務管家，也是新時代集團涉外的高管，比如要和政府官員打交道、市場有優質物業要出售、市場的行情等等，都是他在分管。????“老板，置地放出風聲，有意出售地利根德閣豪宅項目！這是我整理的資料，您看看！”梁真勛遞上一遝資料。????林祖輝沒有直接看資料，而是問道：“你覺得我們該拿下？”????梁真勛點點頭，說道：“我根據你提示的地產走勢，是這樣分析的：假設我們全部以貸款拿下這個專案，等明年在進行分單元出售，那么我們至少就有三成的利潤。也就是說，就算還掉貸款，還能賺三成以上。重要的是，地利根德閣項目還有一幅地皮未進行建設，我們可以在上面修建第三期項目，獲利更加的不菲。”????林祖輝點點頭，但沒有搭話，而是認真的看資料。????地利根德閣的一座和二座均于1981年完成，兩個建筑物有相近的層數，分別為34層及33層，一共是158個豪華住宅單元，單位的實用面積由1547至6507平方尺，總計為63萬平方尺的樓面面積。另有一幅面積3萬多平方尺的地皮，可修建地利根德閣第三座。????雖然地利根德閣豪宅在1981年就已經入伙兩座，但置地并沒有將之出售，而是作為租賃物業。所以，所有的地利根德閣項目產權，依舊在置地手中。????如果按照半山豪宅的行情，平均樓面價格應該在3000元每平方尺（目前，港島市區在1200元每平方尺左右，大型屋邨在1500元左右）。????也就是說，僅憑一座和二座的物業的價值，就在19億左右。????剩下的那副地皮，占地面積夠大，而且又是豪宅地皮，估計也需要2億元。這幅地皮，前世足足修建了66層，159個住宅單元，物業面積是一座和二座的總和；更獲得了世界最高住宅的幾率，直到二十一世紀美國的‘川普世界中心’建成。????綜合起來，就是需要21億以上的價格，才能拿得下！????看完資料，林祖輝思考起來，梁真勛也不敢打擾他。????此時，新時代集團的債務為48億，而且林祖輝猜測，一旦地產開始升浪，港府可能在年底或者明年拿出‘地王’拍賣，新時代集團和華人置業是絕不能再錯過‘地王’了，那都是實力的象征。????新時代債務他倒不急，僅憑發展地產利潤的話，今年就可以減持到40億以下；下半年還可以供股集資、發行可換股債券、投資證券等手段，來獲得減債的壓力。????最終，林祖輝說道：“既然項目遇見了，我們又明知道可以賺錢，就不能不爭取！但是新時代集團債務太高，不宜大舉借債了，所以這個項目就由我家族來占大頭，占股七成，新時代集團占股三成，合組公司去發展這個項目！”????梁真勛立馬說道：“好的，我馬上開始準備和置地接觸！”????林祖輝點點頭，并說道：“你先準備，屆時報價我來，既然想做，就爭取成功！”????“嗯！”????待梁真勛離開后，林祖輝靠在座椅上思考起來。????他對地利根德閣豪宅不陌生，前世關注關嘉慧這女人的時候，3000平方尺的地利根德閣豪宅，在香江地產最高的時候，價值1。9億，合到6萬多每平方尺（約60萬每平方米）。????差不多還有20倍的漲幅！????當然了，林祖輝不可能將一座和二座放在手里，三十年翻20倍，那是自己看不起自己！????所以，一座、二座在1989年第一季度就得出售部分，僅留下第三座的地皮，用于開發；????后期，看能不能將第三座留在手里。????地利根德閣豪宅，那是香江頂級的豪宅，其受歡迎程度不亞于中小型別墅。就連霍家第三代，那個娶冠軍的霍家掌門人，前世都有一段時間居住在那里；李兆基娶媳婦，也將兩個地利根德閣豪宅單元，作為彩禮；居住在其內的富豪和明星，更是非常的多。????這種豪宅之所以比一般別墅還受歡迎，原因很多：????一、半山區屬于豪宅區，這里的豪宅可以透過窗戶，欣賞外面的中環、灣仔、銅鑼灣、維多利亞港口、尖沙咀，視野無敵寬闊。????二、安全和方便。這種豪宅樓盤，擁有強大的安保力量，二十四小時執勤，外人沒法闖入，其安保人員可不是老頭子，而是手上有功夫，相當專業的安保人員；社區設置有游泳池、網球館、籃球場、會所、花園等公共設施，可謂非常的便利。????三、入住的業主檔次高。????這個項目若是自己誠心拿下，預計相當于要用資金15~17億押在那里。????那么，他手上的現金流，就已經只有8億。????當然，他并不發愁，因為他可以借錢投資。????。。。。。。????下午，林祖輝來道廣播道81號亞視大樓，明顯感覺這里的氣氛，比2月初新財團剛入主的時候好多了，就連人員都增加了好幾成。????當然了，今年虧損上億沒得跑了（歷史上，第一年花了十億，虧損了三億）！????雖然收視率可以立竿見影，但是廣告費不會立馬暴漲，而亞視今年挖角和提薪的代價都在幾億元。不過，若是收視率上去了，今年虧損可能從三億減至一億，還是有可能的（同一時期，無線年盈利2億）。????一路上，遇見了好幾位明星，紛紛向林祖輝問好！????來到辦公室，林祖輝用內線電話招來綜藝部的李壯烈。????“《獎門人》收視率如何？反應如何？”他其實是有看過播送的，心里也很滿意。????李壯烈立馬高興的說道：“收視率為20個點（約110萬觀眾，以香江550萬人口計算），不過好評如潮，后期的收視率應該還會很快上升！”????林祖輝點點頭，對于這個收視率還是挺滿意的，畢竟就昨天晚上開始的第一期節目，后續看的人越來越多。????“沉殿霞的節目籌備的如何了？”????沉殿霞是亞視重金花錢挖來的，目的就是加強綜藝上的實力。兩口子都不便宜，為了讓鄭少秋出演《大時代》，整個聚集的制作費提高了30%，達到了1300萬。????“嗯，正在籌備，一共是兩個節目，《肥肥繽紛三十年》、《肥趣電視臺》，預計得八月份開播了！”????“沒問題！”????不一會，周梁淑怡也來到林祖輝的辦公室，看她的樣子是從哪里趕回來的，累得氣喘吁吁的。????“先休息一下，喝杯茶！”????林祖輝是閑人，并不急著工作。????他在亞視上，完全是統帥位置，如何事情都不需要他具體去執行。????目前，鄭裕桐在抓亞視的外部應酬和交涉，以及參與亞視的行政工作；而林祖輝的工作主要節目的統籌上，以及行政工作。????當然了，兩人都給予了周梁淑怡最大的支持，亞視目前花錢如流水，便是兩位大老在支持；不過花的錢，目前都是通過貸款來解決的。????電視臺盈利低，但是資產價值高。????無線電視臺年盈利規模為2億元，但奔達集團花了20多億，購買下20%多的股權，和邵六叔同為大股東。????亞視年盈利600萬，甚至虧損，丘德根是按照市值9億來出售的！????還不是因為其影響力，以及專營權。????“你們覺得我們亞視的最大弱點是什么，和無線相比？”????肯定是都弱于無線，但一定是有一個最弱的。????“是歌星！”兩人異口同聲的說道。????林祖輝點點頭，說道：“不錯！無線獨霸香港樂壇，風頭最勁！原因是什么呢？”????周梁淑怡說道：“無線經常性地舉辦歌手比賽，從中挖掘新星，將其捧紅，達到‘無線借歌星之勢，歌星借無線之威’。”????林祖輝說道：“你說到點子上了！我觀這次挖角，極少看到歌星！說白了，無線的演唱會、音帶光碟錄制，更具權威性、大眾性，這就是歌星難舍無線的原因！”????周梁淑怡說道：“老板的意思是我們也舉辦歌手比賽？”????林祖輝搖搖頭，又點點頭，反問道：“如此，我們要多少年才取得效果？”????李壯烈說道：“非三四年內不可奏效！”????林祖輝緩緩的說道：“所以，我們既要辦歌手比賽，但又要讓歌手比賽，變得有其本身的影響力、價值、收視率。也就是說，本身這個比賽就是一個非常優秀的節目，甚至可以說：這個節目的本身價值，是大于歌手的價值。”????懵逼了！????周梁淑怡和李壯烈完全不能領會，只知道這又是一個天才般的創意！????“請老板指示！”周梁淑怡帶著渴望的看著林祖輝，謙虛的說道。????傳媒之王，真的是傳媒之王！????林祖輝說道：“我給這個音樂節目取名為‘華人好聲音’，意思只要是華人就可以來參加報名，當然了，第一季主要還是香江地區為主。。。。。。”????他將后世的《華夏好聲音》模式，娓娓道來，震驚的兩人一愣一愣的。????選秀節目在這個年代并不稀奇，就連內地在1984年就已經有《青歌賽》了。????重要的是，這個年代的人不知道變著花樣玩！????《華人好聲音》的好玩模式是：????只聽聲音不看長相，標準就一個‘好聲音’；????導師之間的玩梗、學員間的PK；????導師選擇學員，學員也可以選擇導師；????導師和學員需要合作演出；????甚至還能孵化粉絲經濟。。。。。。????周梁淑怡和李壯烈一直拿著紙和筆記錄著，時不時詢問一下林祖輝，林祖輝也回答了兩人的問題。????最后，林祖輝說道：“你們好好策劃一下，爭取明年年初可以開始首播！”????“好！”????對于他來說，亞視真正的核心還是以周梁淑怡為主的管理層，他只管制定節目、劇集等的計劃，然后全權委托給他們完成，然后他只看結果。????退一步來說，前世周梁淑怡已經將亞視帶到4比6的收視率（一般和無線是2:8），充分說明別人還是有能力的（花錢也厲害）。而且，后面有了周梁淑怡的底子，等林百欣換上自己家臣時，其實已經盈利了，約1200萬。雖然不多，至少不虧錢！????最后，林祖輝問了下《大時代》拍攝的情況，結果也是比較滿意，七月一號首播沒有問題！????這部劇集是一邊播送，一邊拍攝！????林祖輝相信，這部劇集將取得比前世更大的成功！????因為股災剛剛過去不到一年，而片中的陳萬賢的原型李福兆年初便被廉政公署抓了，可謂話題十足！當然了，第一部分還是說的是1973年以前的事情，但香港人也是記憶猶新。????在這部劇集中，‘林祖輝’也出場了，他特意將自己放在李超人、霍英棟、D神當中，然后形成四位大老救市的場景。????確實有些不要臉了！????dd"