香江新豪門：正文卷 第333章 【繼續(xù)斬黃瓜】（第1頁）

t"3月15日，星期三。????林祖輝緊急召見陳曉芬、高毅，在辦公室里開會。????“計劃有變，既然新時代集團(tuán)已經(jīng)賣出了全部收租物業(yè)，那么下周便推出地利根德閣一座，盡量在本月完成銷售。”????陳曉芬連忙說道：“沒問題，我馬上安排！地利根德閣是香江最豪華的住宅物業(yè)，住在這個豪宅社區(qū)，視野寬廣，周邊環(huán)境優(yōu)美，一定會引起火爆銷售的。”????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，雖然一套要1200萬~2000萬，但香江不缺有錢人；到時候推出的時候，怕是李兆基這些大富豪，也忍不住買幾個單元作為投資。????其實(shí)，他之所以臨時改變策略，提前一周多開始銷售；是因?yàn)樗鶕?jù)一些新聞分析，五月份一開始，地產(chǎn)就會下跌，緊接著便是暴跌。????為了安全一點(diǎn)，還是提前一點(diǎn)好！????林祖輝又對陳曉芬說道：“最近抓緊銷售期房，我有點(diǎn)擔(dān)心！”????雖然不知道老板擔(dān)心什么，但陳曉芬從來不喊困難，她只會盡十二分努力去完成。????“嗯，我會再努力的！”????林祖輝贊賞的點(diǎn)點(diǎn)頭，他不喜歡手下和自己講困難。????接著，林祖輝又對高毅說道：“華人置業(yè)的零散收租物業(yè)，全部給我放出，將合作過的仲介都組織起來。價格平價即可，給那些仲介費(fèi)高一點(diǎn)都無妨。”????高毅也看出來了，老板是決心不要零散物業(yè)了，所以毫不猶豫的說道：“好的，我馬上就去準(zhǔn)備！”????林祖輝叮囑道：“不能降價銷售，按照市場價即可。。。（思考一下）。。。。嗯，折價5%以內(nèi)，還是可以考慮一下，但不要造成市場恐慌。”????“嗯，我知道了！”????兩人離開后，林祖輝在本子上計算起來：????如果真的可以在五月份前，將華人置業(yè)的零散物業(yè)（包括整層寫字樓小型商場）全部出售，預(yù)計可以回籠40億資金。????年初，華人置業(yè)有20億的現(xiàn)金（供股+貸款），最近套現(xiàn)藍(lán)籌股、賬上現(xiàn)金、租金加起來差不多也有15億，加上出售零散物業(yè)40億，共計就是75億的現(xiàn)金。????不過開銷很大，灣仔地王的地皮費(fèi)18億（五成股權(quán)）、永安集團(tuán)收購花了8億，就已經(jīng)去掉了26億。????還剩下49億的現(xiàn)金流！????當(dāng)然了，華人置業(yè)原本有30億的債務(wù)，然后娛樂行大廈、嘉蘭中心、中環(huán)廣場，這三個專案的總建筑費(fèi)就需要出23億多（中環(huán)廣場只需出資五成建筑費(fèi)，占半數(shù)股權(quán)）。????這就相當(dāng)于債務(wù)增加至53億，這還不算每年三四億的利息（債務(wù)非一次性加滿）！????香江的寫字樓在1989年下半年至1992年，會是一個低谷期，因?yàn)椴簧偻赓Y開始逃離，后又折回。再加上又出售了所有零散收租物業(yè)，華人置業(yè)在未來兩年多，預(yù)計租金純利只有5~6億左右（今年上半年寫字樓租金達(dá)到頂峰，按整年行情算，可得8~9億純利）。????而，華人置業(yè)的物業(yè)就只剩下12幢大廈：????中區(qū)7幢：華人中心A、B座（金鐘）、娛樂行大廈（重建中）、宏記大廈、樂古大廈、印刷行、樂成行????灣仔：夏愨大廈、中環(huán)廣場（地皮，籌建）????銅鑼灣：皇室大廈、嘉蘭中心（地皮，在建）????北角：樂基行????總計460萬平方尺的收租面積，當(dāng)然應(yīng)該還得減掉中環(huán)廣場的半數(shù)權(quán)益70平方尺，就只有390萬平方尺；再減去在建的收租面積，實(shí)際只有260多平方尺正在收租面積。????如果把今年上半年的現(xiàn)金流，全部用于還貸和用作建筑費(fèi)，其實(shí)林祖輝已經(jīng)成為了香江僅次于置地、九龍倉的第三大置業(yè)公司（390萬平方尺收租面積計算），太古地產(chǎn)不算置業(yè)公司。????這樣當(dāng)然不行！不滿足！????暴跌之后，林祖輝會拿著這些現(xiàn)金，去和置地談！????他已經(jīng)看上了置地的七個商場物業(yè)和一幢大廈，打算趁著地產(chǎn)暴跌、外資恐慌的時機(jī)，再溢價一成至兩成去談收購。（PS：置地雖然有意退出香江，但不傻，不可能在市道低谷以低價出售，一般都是等地產(chǎn)稍微回暖后，開始逐步出售）????想到于此，林祖輝在本子上寫下：銅鑼灣世貿(mào)中心（大廈）、怡東商場、新港中心商場、海運(yùn)大廈（四層大型商場）。。。。。計八幢物業(yè)的名單。????他對置地的資產(chǎn)了若指掌，也知道置地除了中環(huán)七座超級大廈不會賣以外，其余都是可賣品。????其中，新港中心商場、海運(yùn)大廈，就在九龍倉上，特別是海運(yùn)大廈，當(dāng)年（六十年代）是怡和投資（還受港府資助），而非九龍倉投資，所以未被包氏家族收購；而新港中心商場，就在廣東道上，也是非常靠近海港城的。????這些投資，應(yīng)該就在50億~60億區(qū)間！????如此看來，只要購入這些物業(yè)，華置的租金就會再次上漲！????屆時，租金不僅可以償還利息，還能支撐建筑費(fèi)的開支。????放下筆，林祖輝對自己的安排很滿意！????雖然損失了不少零散物業(yè)，但換回來的卻是整幢大廈和商場。????至于那些零散物業(yè)，林祖輝正好在恒金投資旗下成立一支地產(chǎn)基金，專門管理家族的物業(yè)投資（包括富麗華酒店五成股權(quán)、中環(huán)廣場三成股權(quán)、地利根德閣專案七成股權(quán)），以后直接納入家族辦公室。????。。。。。。。。????林祖輝應(yīng)容公子的邀請，來到香江華信公司。????早在去年四月份，新時代聯(lián)合寶利科技，擊敗長實(shí)和華信，拿得藍(lán)田地鐵站上蓋物業(yè)后，容公子就多次表達(dá)出善意，在他看來，林祖輝在某些方面的威勢更甚李超人，華信應(yīng)該也拉他做靠山。????兩人一見面熱情的問候一番后，在沙發(fā)上坐了下來。????容公子真誠的說道：“林生，我父親真誠的邀請你擔(dān)任華信的董事，還望你不要拒絕！”????林祖輝頓時猶豫起來，所謂‘一山不容二虎’的道理，就是眼下的情況。李超人擔(dān)任華信董事已經(jīng)近十年，而林祖輝和李超人的競爭才剛剛開始，雖然他不介意和華信打好關(guān)系，但是卻在這事上產(chǎn)生了猶豫。????容公子見林祖輝猶豫，也有些發(fā)愣，這難道不是好事嗎？????不過他想起京城那邊對這位的重視，絲毫不亞于李超人，便知道如今林祖輝的地位，他掌控者香江的舌喉，這對于政治家來說尤為重要，更何況現(xiàn)在是多事之秋。????良久，林祖輝才說道：“會不會給華信帶來不便，據(jù)我所知李超人亦是華信的董事！”????這話說的很直白，引進(jìn)兩位香江大老進(jìn)入華信，對華信未必是好事！????容公子頓時明白，這位就是將李超人視為競爭對手，還真是有魄力啊！????當(dāng)然，這一點(diǎn)是沒有人有資格懷疑林祖輝的實(shí)力！????“不會，大家都是華人同胞，那里有什么不方便的！”容公子連忙說道。????他才不想管兩位大老的競爭，他只知道綁上林祖輝，在香江絕對非常管用。????林祖輝笑著說道：“那可不一定！比如，我想?yún)⑴c投資亞洲衛(wèi)星一號的這個項(xiàng)目，得和大家一樣的股份！”????容公子頓時為難起來，這個項(xiàng)目雖然是華信牽頭，但英國大東和和記都占股三分之一。????“林先生，這個其實(shí)我們?nèi)A信肯定是支持你的，不過你也知道，我們僅占三分之一股權(quán)，另外兩方占股另外的三分之二。”????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，容公子的態(tài)度還是不錯的，所以他并沒有打算在這方面糾纏。????而是退而其次，接著說道：“那么我先預(yù)定簽租12個衛(wèi)星通訊轉(zhuǎn)發(fā)器，容公子是否可以促成？”????此時，林祖輝完全占據(jù)主動一方，反正是你華信要拉攏自己，那么自己便要好處再說。若是華信誠心，那么自己也幫他們籌謀借殼上市。若是華信沒有誠意，那么以后的恒昌行，自己也會插一手。????他不怕得罪華信，如今亞視收視率4:6無線，而林祖輝又掌握著最大的傳媒集團(tuán)，再加上明報集團(tuán)也即將到手（明報集團(tuán)論影響力超過萬輝傳媒），所有他有足夠的本錢，更勝過李超誠在內(nèi)地的重要性。更何況，林祖輝還是土生土長的內(nèi)地人，那邊更會重視也不一定。????容公子馬上說道：“這個沒有問題，我一定幫你說服另外兩家股東！”????林祖輝笑著說道：“應(yīng)該只需要說服一家股東，便可以通過了吧？”????容公子頓時尷尬的笑笑，他知道林祖輝和李超人的競爭關(guān)系。????“總之我盡力達(dá)成這筆合作！”????話都說到這個份了，林祖輝自然不會再擺譜了。????“香港華信是不是想上市？”????容公子頓時有些激動起來，若論借殼上市，這位才是行家啊，別人就是靠這個起家的。????此時，梁伯韜的百富勤尚未借殼上市，而前世華信正是看到百富勤上市，有樣學(xué)樣的借殼上市。????因?yàn)槿虼蠊蔀?zāi)，令中資企業(yè)對來港集資采取觀望態(tài)度，內(nèi)地企業(yè)仍對香港資本市場有所顧忌。當(dāng)然，顧忌歸顧忌，但容公子是真想將香港華信上市，以期實(shí)現(xiàn)自己的抱負(fù)。????此時，香江華信擁有七成多嘉華銀行股權(quán)、12%國泰航空、24。5%海底隧道、20%澳門電訊、33。3%亞洲衛(wèi)星通訊，以及部分投資物業(yè)專案。????若是通過借殼上市，參照林祖輝的發(fā)展史，華信很快可以成為一方巨頭。????容公子連忙點(diǎn)點(diǎn)頭，并說道：“還請林先生加入我們?nèi)A信董事會，在這方面給予我們一定的指導(dǎo)！”????林祖輝沉思了一下，還是說道：“成為華信董事，我需要好好考慮，因?yàn)橛行╊檻]！但是我希望華信先促使在我們租賃衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器上，多多幫忙；作為回報，我可以為華信借殼上市，參謀一些意見，相信對貴方有很大的幫助。”????在去年9月份的有線電視之爭中，和記黃埔在最后關(guān)頭選擇放棄，因?yàn)楦鄹岣吡速Y本保證額和高專利稅的條件。此時不知道李超人有沒有這個想法，但林祖輝所知，和記黃埔應(yīng)該明年才和亞洲衛(wèi)星簽訂租賃轉(zhuǎn)發(fā)器。????容公子問道：“你們租賃轉(zhuǎn)發(fā)器是打算用于新聞社，還是用于衛(wèi)視？”????林祖輝聞言，靈機(jī)一動，不動聲色的說道：“都可以，總之有很大的用處！”????容公子頓時明白，這位是在防著李超人，不過這正好，自己正好更方便促成這筆交易。????“林先生覺得我們該借殼上市？”容公子還是打算探探林祖輝的口風(fēng)。????林祖輝笑著說道：“借殼上市首先是殼，不知道你們有沒有目標(biāo)？”????容公子搖搖頭！????借殼上市是股市用語，香江一家公司上市，原則上是需要五年以上的經(jīng)營業(yè)績，正常上市需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)娜肆Α⒇斄蜁r間。因此，借殼上市，便是最好的選擇。????中資公司來港資歷淺，會計制度也不符合上市要求，一般很難通過正常途徑上市。所以，借殼上市基本上市唯一選擇。????林祖輝隨口說道：“曹光彪的泰富就不錯，泰富經(jīng)營地產(chǎn)及投資，經(jīng)營狀況良好。而曹光彪忙著和國泰斗法，財力枯竭，焦頭爛額，達(dá)成意向的可能性很大。當(dāng)然，借殼上市得慢慢來，找準(zhǔn)時機(jī)非常重要。若是有空，晚點(diǎn)我喊梁伯韜一起，大家坐下來談?wù)劊　????這一世，梁伯韜其實(shí)已經(jīng)淪為林祖輝的高參，和李超人的關(guān)系沒有前世那么好；當(dāng)然了，百富勤另外一個老板杜輝廉，則是李超人的高參。????故有人戲稱，百富勤兩位老板的背后，站著兩位真大老。????容公子眼前一亮，關(guān)于殼的問題，其實(shí)他和李超人已經(jīng)商量過，但絕對沒有林祖輝這樣信心十足，一口定江山。????這才是縱橫資本市場的大老啊！????若論在資本市場的影響力，全港也沒有人有林祖輝名頭響亮，哪怕是梁伯韜也遠(yuǎn)不及。????林祖輝的巨大財力從哪里來的，有一半是在資本市場拼搏來的，這是商業(yè)圈的一個共識。否則，按照林祖輝表面上的實(shí)力，新時代集團(tuán)的數(shù)次供股，林祖輝一個沒有家族靠山的人，如何籌集的資金。????“感謝林先生的指點(diǎn)，你放心，我覺得租賃轉(zhuǎn)發(fā)器這事，沒有任何問題！”????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，亞洲一號有24個轉(zhuǎn)發(fā)器，租賃一半相當(dāng)于斬斷了李超人的想法，省得他兒子當(dāng)賣國賊，將衛(wèi)視賣給默多克。????而衛(wèi)視還是非常賺錢的，連同租賃轉(zhuǎn)發(fā)器，差不多也就投資30億港幣；而前世李家經(jīng)營了20個月后，就賣出了60億港幣；重要的是，還有將近3。6億美元的廣告收入（非純利，而維持五個頻道的年費(fèi)用為0。8億美元，未計選項(xiàng)投資等費(fèi)用）。????林祖輝打算讓新時代集團(tuán)來做這個業(yè)務(wù)，并不打算賣出！????衛(wèi)視雖然一開始不準(zhǔn)播放粵語頻道（在無線、亞視、有線的壓力下，港府規(guī)定），但其實(shí)兩年后，港府又放開了這一條。????總之，這是筆賺錢的買賣。????正好趁著華信拉攏自己，他可以再斬李黃瓜一指。????衛(wèi)視和亞視也不會重合太多，衛(wèi)視起碼有三個頻道是轉(zhuǎn)播國外的節(jié)目。（美國衛(wèi)星覆蓋不了亞洲，而亞洲一號是覆蓋亞洲、非洲部分等），另外兩個節(jié)目投入的成本就相對可以接受了。????96"