香江新豪門(mén)：正文卷 第094章 【官地拍賣(mài)會(huì)】（第1頁(yè)）

t"八月下旬，新時(shí)代地產(chǎn)順利供股集資1。2億，頓時(shí)威水香江。????當(dāng)前公司總股本為38870萬(wàn)股，股價(jià)為2。05港幣，總市值為7。96億；????林祖輝持股13520萬(wàn)股，占股34。8%，市值為2。77億。????但林祖輝卻發(fā)愁了，他空有股票，卻沒(méi)有現(xiàn)金，個(gè)人現(xiàn)金流僅1300萬(wàn)。????并且，他個(gè)人還負(fù)債5000萬(wàn)，其中欠王啟霖3000萬(wàn)（炒會(huì)德豐借了1000萬(wàn)，注資新時(shí)代地產(chǎn)借了2000萬(wàn)），銀行抵押《GOOD》雜志借款1000萬(wàn)（用于第一次供股），欠方進(jìn)1000萬(wàn)（注資借700萬(wàn)、投資電影借300萬(wàn)）。????這就是蛇吞鯨的后果，若是新時(shí)代地產(chǎn)發(fā)生意外，林祖輝簡(jiǎn)直要被債務(wù)逼得入贅王家。????手上僅1300萬(wàn)的現(xiàn)金肯定是不行的，因?yàn)槿f(wàn)輝出版社需要借殼上市，林祖輝需要一筆買(mǎi)殼的錢(qián)。????出版社賬上確實(shí)有錢(qián)，但其實(shí)也是杯水車(chē)薪，而且那筆資金要等到上市前，然后抽空用來(lái)還債；電影公司的票房也指望不上，9月15日上映，具體能分多少也是未知，而且這筆資金可能也需要還債。????很快，林祖輝似乎想起了什么，從抽屜拿出一份資料研究起來(lái)。????一會(huì)兒，他又撥通了一個(gè)電話(huà)。????“黎經(jīng)理，美元日元的最近一周的價(jià)格走勢(shì)，能不能口述一下給我！”????“好，謝謝！”????打完電話(huà)，林祖輝迅速在紙上補(bǔ)上最近幾天的美元日元走勢(shì)，然后研究起來(lái)。????很快，他發(fā)現(xiàn)一個(gè)機(jī)會(huì)！????他在2月底，用1100萬(wàn)港幣動(dòng)用了50倍杠桿賣(mài)空美元日元，當(dāng)時(shí)均價(jià)買(mǎi)點(diǎn)為261。5；經(jīng)歷半年的下跌，居然只跌了24。5，目前價(jià)格為237。????也就是說(shuō)，他的市值已經(jīng)有了5500萬(wàn)港幣，大賺了4000多萬(wàn)。????當(dāng)然，這個(gè)錢(qián)他不會(huì)取出來(lái)的，它是明年自己的事業(yè)底氣。????林祖輝之所以說(shuō)是有個(gè)機(jī)會(huì)，是因?yàn)樗逦挠浀?985年年底，美元日元的匯率是200點(diǎn)左右。????而如今距離1985年結(jié)束，還有4個(gè)月多一點(diǎn)，這期間居然有37點(diǎn)的跌幅。????若是他以部分股票做抵押，拿出一筆資金繼續(xù)做空，他在年底說(shuō)不定就可以獲得一大筆資金。????他在紙上計(jì)算起來(lái)：????美元日元最近幾十年最高點(diǎn)為262點(diǎn)，這是鐵的資料，不可能因?yàn)樽约簬浊f(wàn)的資金而發(fā)生改變。????目前，美元日元點(diǎn)數(shù)為237點(diǎn)，若是10倍杠桿，如果突然漲到260點(diǎn)，他就會(huì)爆倉(cāng)；但是很顯然，那是不可能的，他記得沒(méi)有這種巨大的波動(dòng)，也不符合日元升值的市場(chǎng)規(guī)律。????想想看，四個(gè)月時(shí)間，從237點(diǎn)漲到260點(diǎn)，再跌至200點(diǎn)；就這個(gè)走勢(shì)，就是美國(guó)財(cái)團(tuán)也難辦到。????對(duì)，自己最多抵押3000萬(wàn)股新時(shí)代地產(chǎn)的股票，如是按照七成的貸款率（新時(shí)代地產(chǎn)股票保值），就能貸款4200萬(wàn)；自己再湊800萬(wàn)，拿出5000萬(wàn)以十倍杠桿做空。????年底，僅這一筆資金，自己可能就能獲得8000萬(wàn)的純利。????至于風(fēng)險(xiǎn)，零風(fēng)險(xiǎn)！????（PS：此時(shí)主角尚未想起‘廣場(chǎng)協(xié)定’會(huì)在九月下旬簽訂，后面有想起，追加了投資。）????沒(méi)有那個(gè)傻瓜大鱷會(huì)為了5000萬(wàn)的資金，而去將美元日元拉升到260點(diǎn)，其付出的代價(jià)，恐怕就是5000億。????而林祖輝就算失去了5000萬(wàn)資金，也不是致命的；他還擁有1。05億股新時(shí)代地產(chǎn)股票，占總股本的27%；王啟霖占股13%，兩人合起來(lái)就是40%，這個(gè)絕對(duì)安全。????而且銀行抵押并不會(huì)將股票賣(mài)給別人，自己只要保證新時(shí)代地產(chǎn)股價(jià)不跌，出售一部分即可。????干了！????三天后，林祖輝出現(xiàn)在匯豐銀行外匯部門(mén)。????黎宏明熱情的接待了他，這可真是財(cái)神爺啊，當(dāng)初投資的1100萬(wàn)，變成5000多萬(wàn)；這要是擴(kuò)散出去，香江恐怕要將這位小爺捧上天。????林祖輝先是確定了一下美元日元的行情，發(fā)現(xiàn)居然又漲了1。2點(diǎn)，目前為238。2點(diǎn)；三天的貸款時(shí)間，居然讓多賺1個(gè)點(diǎn)。????林祖輝將自己的來(lái)意說(shuō)明后，黎宏明沒(méi)有以前那么吃驚了，畢竟眼前的年輕人，掌握著一個(gè)市值近八億的地產(chǎn)上市公司，還有一家年利潤(rùn)千萬(wàn)的出版社。????5000萬(wàn)的保證金，10倍杠桿，也不過(guò)5億港幣而已，不會(huì)被人特意狙擊的。????接下來(lái)就是辦理手續(xù)，林祖輝委托匯豐銀行在236點(diǎn)上方買(mǎi)入空單。????又過(guò)三天后，林祖輝來(lái)到匯豐銀行拿到交割單，居然是在均價(jià)238點(diǎn)的水準(zhǔn)，這簡(jiǎn)直是讓林祖輝立于不敗之地。????當(dāng)然了，這個(gè)漲勢(shì)不排除要漲到240點(diǎn)以上，林祖輝也好不擔(dān)心，他的爆倉(cāng)點(diǎn)可是在261。5。????。。。。。。????8月30日，星期五。????林祖輝和梁真勛乘車(chē)前往本島拍賣(mài)所，今天是1985年的第一次官地拍賣(mài)會(huì)，新時(shí)代地產(chǎn)自然也不希望錯(cuò)過(guò)。????今年4月份的時(shí)候，港府拿出‘金鐘地王’拍賣(mài)，目的在于振奮香江的地產(chǎn)業(yè)；但那場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)就一幅地‘金鐘地王’拍賣(mài)，港府并沒(méi)有拿出其余官地拍賣(mài)。????這一次，被稱(chēng)之為今年的‘第一次官地拍賣(mài)會(huì)’，原因是足足有19幅官地拿出來(lái)拍賣(mài)。????官地整體的質(zhì)素，肯定要比市場(chǎng)流通的土地更好，面積也更大，所以有實(shí)力的地產(chǎn)商是不會(huì)錯(cuò)過(guò)的；至于一些小地產(chǎn)商，自然很少參加。????新時(shí)代地產(chǎn)當(dāng)然還屬于小地產(chǎn)公司，但是林祖輝卻堅(jiān)持要參加，并且特意準(zhǔn)備了7000萬(wàn)的資金，是八月下旬集資1。2億剩下的。????在車(chē)上，林祖輝叮囑道：“本島的高級(jí)住宅土地目前在700元每平方尺左右，今天凡是10萬(wàn)平方尺上下的土地，都是我們的目標(biāo)。我的策略是，假設(shè)有3幅7萬(wàn)平方尺到12萬(wàn)平方尺的土地，由我這個(gè)‘愣頭青’來(lái)喊價(jià)。我會(huì)裝成大豪客，將第一幅地喊出一個(gè)高價(jià)，并趁對(duì)方不注意，丟給他，我們?cè)傺b作可惜的樣子。這樣一來(lái)，在后面的兩幅地，我們回轉(zhuǎn)的空間就大了，畢竟那些地產(chǎn)商雖然有錢(qián)，也不見(jiàn)得和我這樣的愣頭青比財(cái)力，最后還得被拍賣(mài)所宰一筆！”????梁真勛點(diǎn)頭說(shuō)道：“老板倒不是‘愣頭青’，而本身將新時(shí)代地產(chǎn)的市值增加10多倍，僅用了半年時(shí)間，這樣的人在外人眼里，肯定是有傲氣的。他們甚至?xí)J(rèn)為老板你在賭氣，所以心有畏懼也是有可能的。我覺(jué)得這個(gè)策略可行！”????林祖輝雖然剛?cè)氲禺a(chǎn)行業(yè)，但心也有傲氣，想開(kāi)發(fā)一個(gè)中型樓盤(pán)，提升一下公司的士氣和整體素質(zhì)。????10萬(wàn)平方尺的土地，按照地積比率3。5倍計(jì)算（可能更高），就是35萬(wàn)平方尺的樓面面積；如果明年下半年售期房，本島的住宅物業(yè)恐怕在900元每平方尺左右，可銷(xiāo)售3。2億。按照兩年的工期，地皮費(fèi)7000萬(wàn)+建筑費(fèi)8000萬(wàn)+納稅3000萬(wàn)，每年三成多的利潤(rùn)，還是比較劃算的。????地積比率還可以提高，售價(jià)也有可能提高，每年四成的利潤(rùn)都有可能！????當(dāng)然了，就是每年兩成的利潤(rùn)都可以做，反正地產(chǎn)公司只需要出一個(gè)土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)，其余資金全部通過(guò)銀行貸款和期房銷(xiāo)售來(lái)搞定。????重要的是，開(kāi)發(fā)出這樣一個(gè)樓盤(pán)后，新時(shí)代地產(chǎn)就相當(dāng)于跨入中型地產(chǎn)公司。畢竟35萬(wàn)平方尺的樓面面積，足足可以有六七百套住宅的社區(qū)。????雖然新時(shí)代地產(chǎn)只有六七千萬(wàn)的流動(dòng)資金，但卻無(wú)需擔(dān)憂(yōu)付不起價(jià)值七八千萬(wàn)的土地款，銀行樂(lè)意借貸，畢竟上次集資1。2億后，新時(shí)代地產(chǎn)的負(fù)債率相當(dāng)于降低了很多。"