香江新豪門：正文卷 第083章 【下半年發(fā)展規(guī)劃】（第1頁(yè)）

t"6月24日，星期一。????林祖輝走進(jìn)新時(shí)代地產(chǎn)公司，職員們紛紛投來(lái)敬佩的眼神。這次新時(shí)代地產(chǎn)收購(gòu)愛美高，雖敗猶勝，獲利出局更有益新時(shí)代地產(chǎn)公司的發(fā)展；重要的是，一筆2300萬(wàn)的非經(jīng)常性盈利，是大多數(shù)小地產(chǎn)公司一年都做不到的。????而他們的老板，據(jù)說(shuō)只花了三周時(shí)間，就幫公司賺了這么大一筆。????林祖輝坐在辦公位上，讓助理喊梁真勛來(lái)辦公室。????不一會(huì)，梁真勛就來(lái)到他的辦公室。????“老板！”????“恩，坐！”????梁真勛恭恭敬敬的坐在沙發(fā)上，此戰(zhàn)，林祖輝奠定了在他心中的地位，這個(gè)老板非常厲害且具有眼光，時(shí)機(jī)把握更是一絕。????老板怎么知道劉鑾雄要重回愛美高？如果沒(méi)有劉鑾雄的競(jìng)爭(zhēng)，公司甚至可以因此收購(gòu)成功，但反而是個(gè)負(fù)擔(dān)的愛美高。畢竟，公司的精力現(xiàn)在要全部花在地產(chǎn)上。????梁真勛掌管著公司的財(cái)務(wù)、證券、購(gòu)買物業(yè)等工作，算是林祖輝的副手；而高毅負(fù)責(zé)的是收租物業(yè)，陳斌負(fù)責(zé)的是發(fā)展物業(yè)；三人就好比新時(shí)代地產(chǎn)的三架馬車，而林祖輝才是執(zhí)鞭人。????“恒隆地產(chǎn)那邊談的怎么樣了？”????“已經(jīng)談妥了，他們急著回籠資金，我們只需繳納10%的首付款，本周就可以完成交易。”????“好，替我約好時(shí)間簽約！”????恒隆地產(chǎn)在1981年投中了本島地鐵線九個(gè)站上蓋物業(yè)權(quán)，沒(méi)想到等開發(fā)第二個(gè)站金鐘站上蓋物業(yè)權(quán)時(shí)，發(fā)生地產(chǎn)大暴跌；當(dāng)時(shí)因?yàn)殂y行不給貸款，讓恒隆損失了4億港幣的撻訂費(fèi)。損失的遠(yuǎn)不止這點(diǎn)，還有公司的信譽(yù)、信心等問(wèn)題。????所以，老邁的陳曾熙被嚇破了膽子，雖然去年和地鐵公司又重新達(dá)成了幾個(gè)站上蓋住宅物業(yè)發(fā)展權(quán)，但卻是急急忙忙的開始以售樓花的形勢(shì)賣出，恒隆急著回籠資金。????恒隆這幾個(gè)站上的住宅物業(yè)一共是9000多個(gè)住宅單位，堪比兩個(gè)大型屋邨；他們從去年（1984年）10月就開始陸續(xù)以售樓花出售，預(yù)計(jì)兩年半以售樓花方式出售完成；目前的價(jià)格僅為500到600元每平方尺，價(jià)格極其便宜。????既然恒隆想售樓花，那當(dāng)然是和地產(chǎn)公司和炒房大亨合作，一次性大量出貨，最為方便。????所以，新時(shí)代地產(chǎn)已經(jīng)和恒隆談好了，以首付10%的代價(jià)，購(gòu)買其四幢樓約500多個(gè)住宅單元，而新時(shí)代地產(chǎn)僅需支付約2500萬(wàn)左右的樓花金。????林祖輝算過(guò)一筆賬，僅需兩年半左右，香江的房?jī)r(jià)就會(huì)翻倍；每年漲幅3成多，而銀行貸款現(xiàn)在僅為12厘，看似一套房子一年只賺了20%多的利潤(rùn)；但不要忘了，新時(shí)代地產(chǎn)首付僅10%。本來(lái)只能買一套房子的錢，現(xiàn)在他們可以買10套。????所以一年的利潤(rùn)應(yīng)該是2倍多，這才是買樓花的正常打開方式。2500萬(wàn)的投資，一年光利潤(rùn)就是五六千萬(wàn)，甚至更多。????恒隆因?yàn)檫@種‘膽小’的策略，損失的何止是出售物業(yè)利潤(rùn)；恒隆對(duì)地產(chǎn)回圈抱有很大的戒心，土地儲(chǔ)備亦維持在很低的水準(zhǔn)，與長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界等相距日遠(yuǎn)。????甚至，恒隆將若干有潛力的大型物業(yè)的半數(shù)權(quán)益，出售給恒基兆業(yè)，并由對(duì)方策劃發(fā)展及代理銷售，此舉亦削弱了恒隆的盈利。????當(dāng)然了，恒隆這種行為也不是不能理解，畢竟當(dāng)年同規(guī)模的鷹君地產(chǎn)差點(diǎn)倒閉，恒隆地產(chǎn)亦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，香江這塊土地受內(nèi)地影響實(shí)在太大，一不注意就有很多地產(chǎn)商破產(chǎn)。????談完樓花的事情，林祖輝又說(shuō)道：“安排一下，本周我們要將全部物業(yè)款付清，并完成交易！”????“好，我馬上安排！”????梁真勛走后，林祖輝伸伸懶腰，這一周注定要簽字簽得手軟。????新時(shí)代地產(chǎn)從五月中旬開始便物色地皮和物業(yè)，截止到目前，已經(jīng)定下了價(jià)值1。1億港幣的地皮、物業(yè)的撻訂費(fèi)，正好將集資和銀行貸款的1。15億花光。????而這次賺回來(lái)的2300萬(wàn)，也購(gòu)買了價(jià)值2。5億物業(yè)的樓花。????公司正在開發(fā)的樓盤已經(jīng)達(dá)到了六個(gè)，可謂火力全開。????唯一的影響就是，銀行貸款已經(jīng)高達(dá)1。5億！????但這個(gè)不是問(wèn)題，新時(shí)代地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)3。5億，負(fù)債率不及四成。????接下來(lái)，林祖輝當(dāng)然不會(huì)滿足現(xiàn)狀，穩(wěn)打穩(wěn)扎不是他的作風(fēng)！????首先，恒生指數(shù)開始反彈，預(yù)計(jì)八月份有一波小高潮，所以他想那個(gè)時(shí)候再來(lái)一次供股集資，所得資金去購(gòu)買地皮和物業(yè)；????其次，預(yù)計(jì)從七月份開始，香江的地產(chǎn)迎來(lái)大升浪，半年漲幅預(yù)計(jì)可達(dá)兩成半以上；他會(huì)在八月份的時(shí)候，重估公司資產(chǎn)，振奮股價(jià)，為供股集資提供更好的條件。????最后，他依舊會(huì)繼續(xù)說(shuō)服各家銀行貸款給新時(shí)代地產(chǎn)，哪怕是七成債務(wù)，他也樂(lè)此不彼；當(dāng)前銀行利息為12厘（1986年會(huì)再降），對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)非常友好。????大概制定了一下新時(shí)代地產(chǎn)下半年的發(fā)展策略，林祖輝露出了笑容，照這個(gè)發(fā)展速度，九十年代新時(shí)代地產(chǎn)就能躋身十大財(cái)閥了。當(dāng)然了，明年的中娛和華置就必須拿下，才有資格說(shuō)那個(gè)話。????一家公司供股集資，那有三家公司供股集資來(lái)錢快！????。。。。。。????下午，林祖輝抽空去了一趟萬(wàn)輝出版社。????辦公室里，曾經(jīng)的秘書蔡寧去了‘夢(mèng)工廠’電影公司，多多少少有些不一樣。????《男人幫》雜志主編梁冠輝、《GOOD》雜志主編許盛林，兩人一起來(lái)到林祖輝的辦公室；香江的雜志主編還兼著社長(zhǎng)的工作，兩人就相當(dāng)于林祖輝的直屬手下，先聽他們的匯報(bào)工作。????梁冠輝先是羨慕的說(shuō)道：“GOOD卡銷售火爆，我們團(tuán)隊(duì)都羨慕瘋了。”????許盛林得意的說(shuō)道：“GOOD卡每月預(yù)計(jì)銷量可達(dá)200萬(wàn)張，純利60萬(wàn)左右；而且這個(gè)資料還在增加，老板這一招可比辦雜志更有錢途了！”????《GOOD》雜志每月純利也不過(guò)六七十萬(wàn)，論利潤(rùn)增長(zhǎng)速度確實(shí)沒(méi)有GOOD卡快。????“GOOD卡雖然會(huì)迎來(lái)一個(gè)高峰值，但學(xué)生一旦收集齊了，肯定也會(huì)下跌。雜志則不同，屬于穩(wěn)定增長(zhǎng)的水準(zhǔn)。當(dāng)然了，雜志和卡本來(lái)就是相輔相成，辦好雜志，GOOD卡才能更暢銷。”????許盛林認(rèn)真的點(diǎn)點(diǎn)頭，老板這也是敲打自己。????接下來(lái)，雙方匯報(bào)了一下本月的利潤(rùn)預(yù)計(jì)水準(zhǔn)，讓林祖輝很意外。????《男人幫》雜志100萬(wàn)、《GOOD》雜志130萬(wàn)（包括明星卡），六月份的利潤(rùn)預(yù)計(jì)可達(dá)230萬(wàn)。????林祖輝算了一筆賬，今年他能從萬(wàn)輝出版社獲得1800萬(wàn)的收入。若是電影《英雄本色》再讓他賺個(gè)1000萬(wàn)，他就不需要為欠王啟霖、方進(jìn)、銀行的個(gè)人三千萬(wàn)借貸發(fā)愁了。????而他此時(shí)手上有600萬(wàn)的現(xiàn)金流，還有投資了500多萬(wàn)的能達(dá)科技股票。????現(xiàn)在的他，勉勉強(qiáng)強(qiáng)算個(gè)小富翁了！????對(duì)了，有了這次的成績(jī)，林祖輝打算讓新時(shí)代地產(chǎn)給自己漲工資，董事長(zhǎng)袍金起碼得10萬(wàn)一個(gè)月了，出版社這邊每月也領(lǐng)個(gè)2萬(wàn)的工資；一個(gè)月12萬(wàn)的工資，雖然滿足不了他的消費(fèi)，但好歹也能緩解一下開支。????“下半年，《男人幫》加強(qiáng)國(guó)際性內(nèi)容，繼續(xù)提升男人的品位；《GOOD》雜志要在三方面繼續(xù)努力，第一是校園校花校草的互動(dòng)，第二是GOOD卡繼續(xù)行銷，第三是娛樂(lè)圈新聞播送加強(qiáng)。”????“好，老板！”????兩位主編匯報(bào)完工作，林祖輝又一一找各部門領(lǐng)導(dǎo)談心，甚至還和職員們聊了一陣，才結(jié)束出版社的工作。"