第170章 學(xué)習(xí)（第1頁(yè)）

鶴云天想全方位了解掌握關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的知識(shí)，與夏雨萌商定，每個(gè)部門(mén)都要去歷練一下。

通過(guò)夏雨萌的安排，鶴云天第一站先去了公司銷(xiāo)售部。

鶴云天認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如何開(kāi)發(fā)，如何定位是根本。首當(dāng)其沖要先了解客戶需求，從客戶需要出發(fā)，充分把握客戶的購(gòu)需心理。

鶴云天這樣做的目的，是通過(guò)銷(xiāo)售部掌握和分析潛在客戶的消費(fèi)能力，年齡比例，消費(fèi)階層，戶型要求以及心理所承受的市場(chǎng)價(jià)位等等。

鶴云天在銷(xiāo)售部工作的一段時(shí)間。一方面積極接觸群眾，跟消費(fèi)者談心交心。另一方時(shí)跟銷(xiāo)售部經(jīng)理、員工虛心請(qǐng)教，累積經(jīng)驗(yàn)。幾乎用了一個(gè)月的時(shí)間，基本掌握了所需要的數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是市場(chǎng)上備受關(guān)注的行業(yè)，影響房地產(chǎn)行業(yè)的要素主要有三個(gè)方面。

1、地段要素

房地產(chǎn)在當(dāng)前城市所處的位置，周邊配套要完善，位于人流量比較大的區(qū)域。

2、時(shí)機(jī)要素

進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售，需要抓住時(shí)機(jī)，將房產(chǎn)以最大利潤(rùn)出售。

3、質(zhì)量要素

房地產(chǎn)商需要特別注重樓房的優(yōu)缺點(diǎn)，以及所選物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞。

基于要對(duì)上面幾個(gè)要素的把控，第二站鶴云天去了策劃部。

房地產(chǎn)行業(yè)有一句話，項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行！

古人云：兵馬未動(dòng)，糧草先行；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言；應(yīng)該是項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。即應(yīng)該做好項(xiàng)目策劃。項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)單而言是搞清楚以下幾個(gè)方面：

誰(shuí)是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點(diǎn)，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項(xiàng)目的風(fēng)格做成什么樣子？項(xiàng)目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個(gè)為什么這么做的理由！！

這些問(wèn)題我們有意或者無(wú)意都會(huì)要回答，不管是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的流程來(lái)回答，或者拍腦袋來(lái)回答。只是說(shuō)如果拍腦袋，那么犯錯(cuò)誤的可能性更加大，地塊也無(wú)法發(fā)揮最大的價(jià)值所在。而如果在下結(jié)論以前，進(jìn)行全面的調(diào)研，與市場(chǎng)分析，項(xiàng)目產(chǎn)品的探索性研究，對(duì)結(jié)論加以科學(xué)的論證，會(huì)大大減少失誤的可能性，確保地塊的價(jià)值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問(wèn)題的重點(diǎn)在于：在設(shè)計(jì)之前或者設(shè)計(jì)開(kāi)始的同時(shí)，我們需要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)精確的定位。定位是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)篇重要的核心點(diǎn)在于回答我們是什么，誰(shuí)是我們的客戶！

定位做好了，項(xiàng)目的銷(xiāo)售就做好了80％。

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項(xiàng)目啟動(dòng)之前，如果能夠事先做一些計(jì)劃，訂一些目標(biāo)，一定會(huì)對(duì)工作的開(kāi)展有百益而無(wú)一害。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃包括項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的資金預(yù)算運(yùn)作計(jì)劃，項(xiàng)目的整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，項(xiàng)目整體的工程，營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)部門(mén)的工作計(jì)劃。

在項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的整體有一個(gè)比較詳細(xì)的預(yù)算和預(yù)估。

每一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)屬于自己部門(mén)的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細(xì)的計(jì)劃，計(jì)劃經(jīng)過(guò)多輪的會(huì)議和探討最終確定。而每一個(gè)項(xiàng)目的這種計(jì)劃和探討，是一種經(jīng)驗(yàn)的碰撞，理論的升華，通過(guò)圓桌會(huì)議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。