每一個部門負(fù)責(zé)人對屬于自己部門的分內(nèi)工作,都需要提前探討,作出詳細(xì)的計劃,計劃經(jīng)過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討,是一種經(jīng)驗的碰撞,理論的升華,通過圓桌會議的形式,形成興旺房地產(chǎn)公司的積累,而就是這種形式,是公司走向成熟的必由之路,也是公司成功不可缺少的步驟。
鶴云天第三站去了設(shè)計部。
有句話說,地產(chǎn)開發(fā),設(shè)計重中重!
對于房地產(chǎn)開發(fā),房子就是產(chǎn)品,而產(chǎn)品是設(shè)計出來的,開發(fā)的先決條件好,即使市場不好,留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。設(shè)計要解決的問題很多,成本控制就在設(shè)計階段可以解決85%。
首先,設(shè)計需要貫徹定位的意圖,建筑方案中平面布局以及外觀造型,建筑用材的選擇。
其次,是結(jié)構(gòu)方案的確定,從基礎(chǔ)的形式,到鋼筋混凝土的含量;最后到整體的水電體系,所有的設(shè)備,材料選型,在設(shè)計階段一定要完整考慮,選擇最佳的方案,并且融入整體設(shè)計過程中,確保所有的大問題在設(shè)計階段解決,95%的小問題在施工過程中也能夠解決。
設(shè)計做好了,工程成本控制就成功了85%!
第四站,鶴云天去了預(yù)算部。
控制成本,全面預(yù)算!
在項目的整體計劃中,控制成本是工程管理過程的一個重點所在,那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部,而是在全員的成本控制,在項目整體計劃中,我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算,工程有一個細(xì)致的預(yù)算,從圖紙到材料設(shè)備采購,提前計劃,提前討論;
不但工程需要有全面完整的預(yù)算,營銷也有一個全面細(xì)致的預(yù)算;財務(wù)也有一個全面的預(yù)算,對外報建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個全面的預(yù)算,所有這些預(yù)算都是成本組成,這需要全面的成本核算體系,在項目開始以前,公司應(yīng)該將團隊職責(zé)分配好,然后對整體預(yù)算進(jìn)行核實,并且在項目的整體開發(fā)過程中,忠實執(zhí)行預(yù)算制度,當(dāng)然這些預(yù)算可能會有調(diào)整,比如3個月或者6個月審核一次,看預(yù)算中哪些超越了,哪些節(jié)約了,通過一兩個項目是控制成本能力能夠得到提升,這正式開發(fā)水平的體現(xiàn)。預(yù)算部涉及各個層面,少有疏忽,必然會造成成本增加或者資源浪費。
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鶴云天最后一站去了工程部。
工程部類似于部隊的戰(zhàn)斗單元,是沖鋒作戰(zhàn)的具體單位。項目的實施,建設(shè),日常的管理,離不開嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系,離不開事無巨細(xì)的管理制度,更離不開作風(fēng)硬朗的執(zhí)行力。
項目管理,流程優(yōu)先。萬丈高樓平地起,輝煌只能靠自己,非常適合工程部門的敬業(yè)精神,離不開工程部門的條理清晰,更離不開工程部門的責(zé)任心。
時間的腳步,總是在忙碌中被忽略。時間的影子,總是在不經(jīng)意間閃身而過。
不覺已是半年時間。
猶如參加房產(chǎn)開發(fā)培訓(xùn)班的一位新學(xué)生,鶴云天每天都在孜孜不倦地學(xué)習(xí)每一節(jié)新知識,新內(nèi)容。遇到不懂的,虛心請教,謙虛做人。遇到不把握的查手機,查電腦,查資料。半年下來,鶴云天熟練掌握了房產(chǎn)開發(fā)需要的基本知識。
鶴云天白天在公司工作。晚上只要不和夏雨萌在一起交流的話,一有時間就回到公寓上網(wǎng)查閱國內(nèi)外,港澳臺等有名的房產(chǎn)開發(fā)的資料。結(jié)合他們所處年代,所處的環(huán)境,一方面分析它們成功經(jīng)驗,另一方面也找尋它們不足的地方,失敗的投資。
鶴云天成長的速度讓夏雨萌非常震驚。在房產(chǎn)開發(fā)方面,鶴云天談起來幾乎是滔滔不絕。
不管是引經(jīng)據(jù)典也好,不管是旁征博引也罷。鶴云天的才識和心得體會,都能令坐在鶴云天對面的夏雨萌為之贊嘆。
鶴云天所講的,既有前人的知識,又有自己的見解。每一段話,每一個觀點,無不體現(xiàn)了鶴云天為之付出的一切努力,無不體現(xiàn)了鶴云天為之認(rèn)真的思考過,精心的準(zhǔn)備過,真正的用心過。
夏雨萌心中暗暗歡喜,她沒有看錯人,鶴云才是她的真命天子。
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