香江新豪門：正文卷 第218（第1頁）

t"1987年3月9日。????星期一。????林祖輝來到新時代地產(chǎn)的辦公室，拿起辦公桌上的報紙一看，果然是連夜刊登了他的‘壯舉’。????就連《天天日報》都登露出來，不過主題是‘慈善’；至于其它的刊登報紙，主題則是‘風(fēng)流’。????簡單的看了幾眼，便沒有了興趣，他一點也不在意這些花邊新聞，反而覺得是在給自己打廣告，他連廣告費都不需要出。????不一會，陳斌來到辦公室。????林祖輝詢問道：“京城那個項目進展如何了？”????陳斌知道老板對于‘國有土地證編號為0001’這個榮譽很看重，想爭取成為內(nèi)地第一個外銷房地產(chǎn)的地產(chǎn)商。????“寶利科技正在和政府交涉，相信今年一定可以拿到許可！我們已經(jīng)派駐了骨干在那邊，一旦拿到許可，很快就可以進入征收、平整土地等環(huán)節(jié)。。。。。”????林祖輝聽著匯報，腦海里浮現(xiàn)出這個項目的藍圖。????雖然他沒有去過京城考察（香江事務(wù)關(guān)鍵時刻），但選址他也是有建議的——靠近機場的溫榆河畔。????不僅僅如此，他大手一揮，讓整個項目的面積在260平方尺（約23。5萬平方米），總建筑面積在120萬平方尺。形象一點的形容，相當(dāng)于香江的太古城、黃埔花園那么大！????整個專案大概規(guī)劃為400幢別墅，及上千個單位的住宅公寓。聽起來是個大工程，但內(nèi)地的地價、房價，怎么能和香江相比！????目前，香江本島住宅普遍都在1000元每平方尺以上，也就是上10000元一平米以上。????而鵬城、京城的房價，在90年代初期也就1600元每平米左右，同一時間相差10倍以上。前世鞏麗因為拍攝了《唐伯虎點秋香》，收到了永勝的100萬片酬，便在1992年買下正好開售的麗京花園別墅，單價為5000元每平米。????“也不能全靠寶利科技，你也知道他們做事的效率，我們也要多活動活動！”????“恩，我已經(jīng)叮囑駐守的高級職員，多去咨詢一下政策，多去活動活動！”????林祖輝這才點點頭，然后想起什么，又說道：“晚點我介紹你一個人，我打算投資她在內(nèi)地做運作方面的業(yè)務(wù)，會讓她參與這個項目！”????“好！”????陳斌毫不關(guān)心老板所說的人是什么樣子，他只知道老板不會拿項目開玩笑。????林祖輝打算讓鄒凱旋去內(nèi)地成立一家貿(mào)易公司，主要為自己搜集古董業(yè)務(wù)；與此同時，培養(yǎng)她在地產(chǎn)上運作的本事，為將來做打算。????若真是人才，憑借這兩個項目她就可以走進自己的視線里，若是扶不起的阿斗，林祖輝只能讓首富先生去培養(yǎng)吧！????。。。。。。????本周，林祖輝一個重要的工作是解決華人置業(yè)的‘10億貸款’問題。當(dāng)然了，這并沒有什么難度，皇室大廈和夏愨大廈都是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而華人置業(yè)本身現(xiàn)金流就已經(jīng)高達16億，可謂公司聲譽正濃。????林祖輝直接邀請了幾家銀團，來到華人置業(yè)的會議室，一次性達成組合貸款協(xié)定。????會議室里，林祖輝特意將自己對香江的寫字樓前景的看法，向幾位銀行家進行述說。????“香江的寫字樓將是最近幾年增長最亮眼的投資之一，空置率逐年下跌，租金水漲船高。。。。。位于黃金地段的夏愨大廈和皇室大廈，其未來的租金收入以及物業(yè)本身的升值前景，是非常樂觀的。。。。。大家再看看華人置業(yè)的資產(chǎn)配置，夏愨大廈、皇室大廈、宏記大廈，這三幢大廈當(dāng)前每年為公司能帶來兩億多的純租金收益。。。。。。而‘華置中心’明年開始投入使用，亦是在市場最需要寫字樓的時候。光這五幢大廈，未來便可為公司帶來每年4億左右的純利。。。。。。大家別忘了，華人置業(yè)旗下還擁有價值近12億的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，每年的租金亦是不菲。。。。。。所以，別看本輪華人置業(yè)的負債已經(jīng)達到26億（借貸后），但我們的資產(chǎn)值、負債率都非常良好。”????幾位銀行家聽完，為林祖輝的演說鼓掌，大家深以為然，他們來之前其實就已經(jīng)下定決定同意貸款。????他們?yōu)槿A人置業(yè)貸款的第一條件：就是林祖輝本人，而不是華人置業(yè)。????一個成功的企業(yè)，一定是有一個成功的領(lǐng)頭羊，而林祖輝完美的符合。????看過華人置業(yè)的財報，各銀行家再無疑問，資產(chǎn)值近62億（收購后），負債26億。????重要的是，旗下收租物業(yè)非常優(yōu)質(zhì)，收租率高、管理成本低、租金高，可謂是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。????四成的負債率，也是完全合情合理。????更何況，林祖輝擅長股市供股集資，所以一眾銀行家紛紛認購貸款金額，就和搶籌碼似的。????若是讓其他企業(yè)家知道了，不知道該作何想法。????在他們心中的財神爺，此時反而視林祖輝為財神爺。????解決完貸款的事情，林祖輝并沒有感覺到有多了不起，據(jù)他所知，前世大劉買下這兩幢大廈的時候，本來是制定了供股集資30億的計劃，嚇得韋理連忙拋售股票（韋理當(dāng)時是華置二股東、董事局主席），并辭去主席位置。不過一個多月后，股災(zāi)來臨，供股集資的計劃取消，而劉鑾雄并沒有退縮，而是采用銀行高額的貸款，依舊拿下了皇室大廈和夏愨大廈。????而對于銀行家來說，這兩幢大廈本身就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自然也不會拒絕。除非發(fā)生嚴(yán)重的政治危機，地產(chǎn)暴跌，銀行家才會退縮，而八七股災(zāi)對地產(chǎn)影響不是很大。????。。。。。。????高毅恭敬的坐在沙發(fā)上，等待這林祖輝的交代。????林祖輝在紙上計算著華人置業(yè)的財務(wù)情況、預(yù)備投資，此次加上銀行貸款，華人置業(yè)實際上是有26億的資金，而兩幢大廈僅需23億多（含稅），還能余下2億多的現(xiàn)金。????而今年華人置業(yè)的分紅策略是：以紅股代替現(xiàn)金。????算完可支配資金，林祖輝又將自己的恒生指數(shù)曲線圖拿出來。????他一直有關(guān)注證券市場，并將恒生指數(shù)以曲線圖的形勢，手繪出來，供自己作為參考。他雖然知道恒生指數(shù)的大概走勢，但他還想推測出每一次微調(diào)的可能性。????在紙上畫了一會，林祖輝再次驚訝的發(fā)現(xiàn)，他可能又推測出一波走勢：????原來，三月份第一周恒生指數(shù)短暫性的觸及2950點，然后迅速開始回落，截止到本周三已經(jīng)下跌至2750點。????林祖輝根據(jù)兩種因素技術(shù)分析：????第一，離九月底的最高點3900點，還有近半年時間，說明應(yīng)該有一波小幅的回檔，這樣才能將半年時間走完。????第二，還有一個半月就是4月期指合約交割時間，大概率會出現(xiàn)從三月初的2950點的最高點，下跌至2600點的回檔行情。道理很簡單，投資者都在買入期指合約，那么沽空期指合約就是個機會。????通過這種分析，林祖輝對高毅說道：“一旦恒生指數(shù)跌破2750點，華人置業(yè)就買入9月期指合約，最大買入金額為2億資金。記住，只在2750點下方買，買入的動作小點，我預(yù)測四月底之前都有機會。”????高毅連忙點點頭，說道：“好的！不過現(xiàn)在市場期指合約交易活躍，每天都有16000張交易單，2億資金不算巨大。”????“那就降到最低影響！比如我們按照2750點計算，我們兩億資金可以買入7200張期貨合約，每天買入不能超過1000張。而且，我覺得4月份才是多空交戰(zhàn)的激烈時候，所以四月份的機會最多。你不要急躁！”????高毅不是專業(yè)證券出身，林祖輝不得不多叮囑一下！????他不希望影響太大，從而影響自己的證券投資。????“好的，我明白了！”高毅認真的說道。????林祖輝點點頭，心里估算了一下，他可能又為華人置業(yè)賺了3。5億！????等九月份再供股集資10億，華人置業(yè)便能減持10億的債務(wù)，而且還有充足的現(xiàn)金流，并安然度過股災(zāi)；股災(zāi)后，買下子公司中華娛樂的娛樂行大廈，進行重建。????這樣一來，華人置業(yè)可能擠進香江十大地產(chǎn)行業(yè)，超過淘大置業(yè)（恒隆的置業(yè)公司）。????林祖輝一下?lián)碛袃杉沂蟮禺a(chǎn)公司，聲威巨大。????。。。。。。。????。。。。。。。????禮拜五，新時代地產(chǎn)系再下一城，宣布以13億的代價，買下置地的一批土地儲備。????頓時，港九震驚，新時代地產(chǎn)全系上市公司股價大漲。????其實，置地并不急著出售旗下的土地儲備，因為已經(jīng)有兩幢大廈出售，置地不僅打亂了‘華資地產(chǎn)五虎’的部署，還緩解了怡和系的財務(wù)狀況。????不過，奈何新時代地產(chǎn)給的太多，直接以溢價兩成的報價，打動了置地管理層的心！????至于林祖輝怎么想的？????其實很簡單，這批土地儲備都是優(yōu)質(zhì)地皮，看似溢價兩成，其實也就是九月份，亦或者是明年（1988年）上半年的地價水準(zhǔn)（八七股災(zāi)地價下跌15%，很快又漲回來了）。????反正也是將來開發(fā)，林祖輝也不在意那一點點差價！????而且，新時代地產(chǎn)要想一次性買下如此多的優(yōu)質(zhì)地皮，只能通過官地拍賣，那么溢價可能更多。????若是在市場上一點點搜尋，先說優(yōu)質(zhì)土地可遇不可求，其次也是費時費力，等搜尋到如此多的土地時，那價格也是水漲船高了。????。。。。。。????新時代地產(chǎn)的辦公室，林祖輝站在窗戶前，望著皇后大道繁榮的景象，陷入一種思緒。????自1984年9月初涉資本市場以來，不過才花去920天時間，林祖輝就已經(jīng)實現(xiàn)他三年前一個普通夜晚獨處時許下的宏愿：直接擁有一家超過100億市值的財團系。創(chuàng)業(yè)之初，他以為需要到九十年代初，才能擠進十大財閥，控制100億市值以上的上市公司。在創(chuàng)業(yè)的920天后，他出人意料將自己的理想提前了三年完成。????這個成績，有幾人能敵？????這一天，林祖輝22周歲！????一個男人，一個有進取心的男人，在弱冠之年，通過自己的努力奮斗，再加上一些好運（呸，不要臉！明明是‘穿越’這個金手指），能夠?qū)⑽羧兆羁褚暗膲粝耄诂F(xiàn)實中放大上千倍（前世最大的夢想是身價突破千萬），的確是一件令人興奮又自豪的事情。????一向謹(jǐn)慎而低調(diào)的林祖輝，在1987年開始，平日里嚴(yán)肅的帥氣臉上，總是不經(jīng)意間露出少許的放松和笑容。????深情ING！????“冬冬”????敲門聲響起，林祖輝收回思緒，他還年輕，不能躺在功勞簿上度日子。????錢是越多越好，就和老婆子女一樣！????“老板，會議時間到了！”助手恭敬的說道。????“恩，我馬上就來！”林祖輝威嚴(yán)的說道。????不一會，林祖輝走進會議室，近20多位高層紛紛起身，待林祖輝坐好后，大家才再次入座。????這個會議是集團性質(zhì)的會議，新時代地產(chǎn)系的母、子公司高層俱參加了今天的會議，至于孫公司——中華娛樂、富麗華酒店、大酒店，自然沒有資格參加。????中華娛樂公司：八七股災(zāi)前會拋售物業(yè)（賣給華置）、證券投資，然后清償債務(wù)；八七股災(zāi)后，出售娛樂行給華人置業(yè)，公司再進行分紅。至此，中環(huán)娛樂將成為一個殼公司，按照市價起碼值5000萬以上。將來可以出售給亞視或夢工廠，以作上市之用。????富麗華酒店：八七股災(zāi)過6個月后，聯(lián)合林氏家族進行私有化，將于國泰城市直接管理。（注：私有化是以近6個月最高價進行的，所以要股災(zāi)六個月后，再溢價兩成，便輕松成功）????大酒店：雙方的口水戰(zhàn)還在持續(xù)，國泰城市尚未展開新的攻勢。????會議的內(nèi)容很簡單，各公司匯報工作，再提出遇見的問題，大家一起作討論。????最后，林祖輝總結(jié)道：“看來，大家都認為最大的問題是在國泰城市上，其問題是純利不足支付利息！至于新時代地產(chǎn)和華人置業(yè)的債務(wù)雖然高，但本身資產(chǎn)值也高，所以都僅有4成多，而且盈利前景巨大，無需擔(dān)心利息和純利的問題。”????新時代地產(chǎn)資產(chǎn)值內(nèi)部預(yù)估為75億，債務(wù)27億，債務(wù)率不及4成；公司的發(fā)展地產(chǎn)盈利今年有望突破五億，再加上租金純利，穩(wěn)穩(wěn)的在6億規(guī)模。????華人置業(yè)資產(chǎn)值62億，債務(wù)26億，也才四成多一點；目前公司的租金純利一年保守在3億的樣子，已經(jīng)足夠償還利息（2。6億）；而且一旦華置中心（雙子大廈）投入使用，以及租金繼續(xù)上漲，將很快扭轉(zhuǎn)局面，公司提升一倍的純利。????而且高層們都知道，華人置業(yè)新時代地產(chǎn)，肯定還要供股集資，減持債務(wù)，老板只是在等待時機而已。????唯獨國泰城市負債20億，目前年純利不及1億，遠不夠利息開支。????眾人紛紛點頭，國泰城市雖然是兩家上市公司的大股東，而且控制的兩家上市公司市值，都比國泰城市本身高。國泰城市市值依舊僅8億，而富麗華酒店市值11億，大酒店市值更是80億。????但由于負債高，國泰城市并沒有被投資者看好。若不是兩家子公司的股票價值很‘值錢’，怕是國泰城市要暴跌。????林祖輝點頭說道：“大家無需擔(dān)心國泰城市，只要銀行不催債務(wù)，等我們騰出手來，便可以瞬間扭轉(zhuǎn)局面。”????他的心里想法是：只要堅持到九月份，國泰城市本身就投資了9億藍籌股，獲利都是3。5億以上，回籠的資金可以讓債務(wù)瞬間變可減少四成，穩(wěn)住局面。還有國泰城市背靠新時代地產(chǎn)，可以大量供股集資，亦可以減持債務(wù)。????重要的是，股災(zāi)后有林祖輝家族做后盾，聯(lián)合私有化也不是問題（盡可能的避免）。????既然老板都這樣說了，很多高層都在心里猜測，老板一定有妙招，所以便安定下來。????梁真勛說道：“目前來看，三家公司的短期發(fā)展都已經(jīng)到位了，接下來我們要先穩(wěn)定下來，沉下心來發(fā)展。”????公司的錢和短期潛力，都用光了，哪怕是新時代地產(chǎn)都不可能大舉借債了，所以確實只能如此。????林祖輝點點頭，說道：“只是暫時的，發(fā)展是不會停下腳步的，但是也需要一個好的根基。所以，上半年我們就好好的穩(wěn)固一下吧！你們作為高層，要將工作好好的做細做到位，發(fā)展物業(yè)、收租物業(yè)，盡可能的提升潛力，我會監(jiān)督你們的！”????“是，老板！”????國泰城市、華人置業(yè)都在等九月份的回報，而新時代地產(chǎn)并沒有投資證券業(yè)務(wù)，專心耕耘發(fā)展地產(chǎn)。但面對如此龐大的債務(wù)，林祖輝自然有心里準(zhǔn)備，那就是九月底全系供股集資30億，便可安然度過八七股災(zāi)。????前世，李超人本來打算在股災(zāi)前供股集資100億（全系上市公司，再加分拆港燈的子公司嘉宏地產(chǎn)上市），結(jié)果股災(zāi)來臨，計劃大概完成了一半。????林祖輝清楚的知道股災(zāi)時間，所以新時代地產(chǎn)全系供股集資30億，還是可能達成的。????當(dāng)然了，新時代地產(chǎn)這個母公司最多供股集資10~15億，林祖輝本人可以通過股票質(zhì)押貸款來供，其余部分都是華人置業(yè)和國泰城市的供股集資，那樣只需要新時代地產(chǎn)供股就行。????這個已經(jīng)算簡單的供股了，前世大劉、羅旭瑞碰到大型收購桉，都采用的是孫公司來供股集資，并進行收購。這樣一來，資金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司，母公司再供子公司，子公司再供孫公司。????dd"