第170章 學習（第1頁）

鶴云天想全方位了解掌握關于房地產開發方面的知識，與夏雨萌商定，每個部門都要去歷練一下。

通過夏雨萌的安排，鶴云天第一站先去了公司銷售部。

鶴云天認為房地產開發，如何開發，如何定位是根本。首當其沖要先了解客戶需求，從客戶需要出發，充分把握客戶的購需心理。

鶴云天這樣做的目的，是通過銷售部掌握和分析潛在客戶的消費能力，年齡比例，消費階層，戶型要求以及心理所承受的市場價位等等。

鶴云天在銷售部工作的一段時間。一方面積極接觸群眾，跟消費者談心交心。另一方時跟銷售部經理、員工虛心請教，累積經驗。幾乎用了一個月的時間，基本掌握了所需要的數據。

房地產行業一直是市場上備受關注的行業，影響房地產行業的要素主要有三個方面。

1、地段要素

房地產在當前城市所處的位置，周邊配套要完善，位于人流量比較大的區域。

2、時機要素

進行房地產銷售，需要抓住時機，將房產以最大利潤出售。

3、質量要素

房地產商需要特別注重樓房的優缺點，以及所選物業服務質量的好壞。

基于要對上面幾個要素的把控，第二站鶴云天去了策劃部。

房地產行業有一句話，項目未動，策劃先行！

古人云：兵馬未動，糧草先行；對于房地產開發而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃。項目策劃簡單而言是搞清楚以下幾個方面：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產品，我們的產品做成什么樣的特點，商業怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風格做成什么樣子？項目的景觀應該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由??！

這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發揮最大的價值所在。而如果在下結論以前，進行全面的調研，與市場分析，項目產品的探索性研究，對結論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎問題的重點在于：在設計之前或者設計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。

凡事預則立，不預則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產項目開發的計劃包括項目的整體開發計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。

每一個部門負責人對屬于自己部門的分內工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。